松江九亭九赢住宅区联体别墅项目投标书第一部分：营销方案初步设想1、项目基本情况a.占地面积：160 亩，合 106720m2；b.建筑面积：53360 m2；c.建筑形态：联体别墅；d.组合结构：以多联为主（6 联、4 联等），另设有双拼e.主力面积：180-200 m2；f.可售单元：267 套左右；g.房型功能配套齐全：附送的有私家车库以及 3.5 m2的佣人房；h.设有 1500-2000 m2的小区会所；i.建设总成本为 3950 元/ m2；2、营销方案实施流程确定营销目标 ↓进行营销调研↓产品 SWOT 分析↓市场假设→制定营销策略 ↓估计预算↓具体实施↓监控调节系统3、确定营销目标中原公司的营销目标就是在正常的运作之下，通过分阶段的销售模式将产品均匀去化，使整个产品的销售量处在稳定的波段，这样的话目标市场不会因为产品消化的过快或过慢而产生流失和抗性。经过初步的核计，我方有信心在 15 个月（包括预订期 2 个月）内完成 267 套单元的 90%另外，从市场角度分析整个楼盘销售的旺季将出现在 2003 年 8 月份——2004 年 3 月份,这期间的销售水平将高于平均的去化标准（每月 15 套）；而 2003 年 6 月份——2003 年 8 月份以及 2004 年 3 月份之后的销售水平将因为天气和产品剩余的问题低于平均值。目前，此类价位的联体别墅将受到市场上其他传统别墅板块以及新兴别墅板块的冲击，另外还有市中心该价位段产品对客户的分流，所以客户来源有很大的局限。虽然中原方面可以通过销售策略来弱化滞销期的影响，但无法根本改变基本走势。4、营销调研a.九亭区域概述九亭镇在沪松公路与诸光路交界处，以沪松公路为斜线，东邻七宝，南邻淀浦河，由四纵四横 8 条新路织成交通网，是松江区较为便捷的区块之一。沿沪青平公路至虹桥机场约 6-7 公里，沿沪松公路可至七宝镇，继续沿漕宝路可方便抵达万体馆和徐家汇。九亭镇 99 年已跻身中国乡镇投资百强，又荣膺市级精神文明先进镇。该镇无污染企业，空气清新，又是近郊最大的蔬菜和花卉基地之一。镇内的幼儿园、小学设施和教育质量都很好。九亭中学也已建成还有九亭医院、电影院、娱乐中心等医疗文化设施。在九亭街沿街还有二十多间商铺用房，用于开设各种商店，方便居民购物。九亭镇上商业已有一定规模，商场、超市不少，购物也很方便。九亭镇室内大型农贸市场，全年都有新鲜蔬菜、副食品供应。占地两万多平方米新落成的镇文化广场，有 100 种灯光音乐喷泉及大片绿化，是颇具现代气派和...
