商业建筑设计与人流动线规划浅析―― 前期策划关于建筑设计的建议随着商业地产开发的不断成熟和理性，越来越多的开发商已经从当初以住宅开发模式做商业地产开发的套路中转变过来，甚至对后期经营管理的重视程度已经超过销售。而在前期策划工作中相当重要的一个环节就是对建筑方案设计的支持，包括整体规划、物业形态、建筑风格、商业建筑要求、人流动线等。下面着重从后期经营、招商的角度出发，探讨不同商业经营模式对前期商业建筑设计、 配套设施的要求。 以期在项目初始的策划阶段能够对建筑设计和布局规划提出建设性的意见，减少后期的改动与损失。第一部分商业建筑整体规划设计一、规划设计创造高质量的商业空间1、商业项目设计总体原则商业物业较为常见的有以下四种空间形式：（1）室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝；（如百货、大卖场等）（2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；（如吴江路步行街、梅川路步行街等）（3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；（如西郊百联购物中心等）（4）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。（如东方新天地、港汇广场、正大广场等）由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时，对得房率K（实际使用面积 /建筑面积）也要控制，不能过小。室外步行街的得房率K 能达到 80—— 90%，而室内购物中心的得房率要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等公共部位面积都属于公摊面积，一般在得房率在55%—— 65%之间。2、商业建筑外立面设计形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。从外立面设计的角度来看， 符合产品、 目标客户定位是关键。 通常一般的社区型大型购物中心的外立面不应设计的太过高档或另类，而是以暖色调、 简约风格等较有亲和力的设计更为贴切普通大众的审美观点和消费心理。3、商业项目内部布局规划内部布局规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大， 达到购物中心的整体人气平衡， 避免产生绝对的死角死铺。在规划设计上常用手法有：（1）以主力店引导人流；一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起到引导作用...
