商铺价值投资理论6S 价值投资理论 ：自身品质（ self）内部因素 ｛独特性（ singleness）消费环境（ surrounding）6S 价值投资理论 ｛外部因素 ｛政策支持（ support）时机选择（ selection）操作运营 ｛运营情况（ solutiong）1S（self）:自身条件奠定商铺价值基础1. 可视性沿街商铺理想的面宽与径深比一般为2：3 左右。2. 楼层商铺有“一金二银三铜”的说法，所以一、二、三楼的租金比例一般为 5：2：3。3. 停车条件通常每 15 ㎡的商铺面积，需要一个停车位。4. 规划的科学性方正的格局便于殿堂布置，合理的径深和层高影响着商铺的可分割性；店面的走向和采光关系到通风、日照等各方面。5. 功能的广泛适用性适用行业广是好的商铺的一个重要特点。一个商铺功能齐全，比如水、电、煤气、污水排放、排风口、油烟口等设施齐全，可以广泛适用于餐饮或其他服务行业，这样有利于招商、实现商铺价值。6. 交通的易达性人流易达有利于商铺后期的经营；比如与人行道的衔接方式会直接影响商铺对人流量的吸引力；有台阶的商铺起到阻隔无效人流的作用。直接与人行道相连的商铺适合一些商品展示性好的行业。2S（singleness）商铺的独特性会提高商铺价值1. 交通的独特性通常旺铺所处的道路是，路面宽度适中（以3~4 车道为宜）。有一定的车流，有相对方便的停车地点、公共交通便捷、公交线路较集中。2. 位置的独特性处在交叉路口，黄金商圈等位置的商铺，具有得天独厚的位置条件。因此，含金量非常高。3. 设计的独特性通过创造性设计，最大限度地使尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到，并给消费者以深刻的印象。3S（surrounding）周边有效消费群体决定商铺升值1. 商业氛围人气是考察一个商铺商业环境的重要指标。人气的考察至少要分几个时段考察：一是同一天的白天和晚上的差别；二是节假日、休息日和工作日的差别。优质的区位条件代表着城市资源的高度聚集，综合配套越完善，商业氛围越浓厚，对应的商务效率就越高，交易成本也越低。2. 客流量测定客流量时要区分人流的种类：休闲人流的价值要远远高于交通人流。前者如商业中心、娱乐中心；后者如地铁通道等。测定客流量要区分人流的年龄： 20~40 岁是人消费欲望最强烈的年龄段； 30~50岁则是人消费能力最高的年龄段。测定客流量要调研目标群体的人均收入状况。4S（support）政策支持决定商铺投资潜力商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用...
