中海 1 号项目简析“ 中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生、成长于香港，扩展至澳门，发扬光大于中国内地。2001 年，中海携城南的首个项目中海名城在成都落地；2004 年，位于川大旁锦江南岸的中海 · 格林威治城耀世登场；2005 年，城西中海国际社区，首次将国际化元素融入成都本土，开启了成都迈向国际化进程的一个新时代；2006 年，中海 · 龙湾半岛华丽登场，重新定义城市豪宅的核心价值，率先将城市别墅理念导入市场；2007 年，中海再次剑指城南，启动“中海城南核心圈”战略。作为核心圈中的开篇之作 - 中海 · 兰庭销售情况良好；中海翠屏湾位于城南三环内神仙树板块让神仙树板块的价值将在 2008 年全面升级；8 年来，中海地产在成都一直坚持主流的开发理念，锁定主流地段，关注主流客群、打造主流产品、引领主流生活。如今中海地产已经在成都形成了“城市中心”、“中海城南核心圈”、“中海城西生活圈”三大核心圈层，已脱离单纯的开发商范畴，成为一个行业的形象代言者，一个城市生活方式的提供者，一个真正的城市运营商。2004 年—— 2007 年获四川房地产综合 TOP50 强排行榜综合实力第一殊荣。【开发商分析】 小结：深耕成都 8 年，中海居于市场领导者地位；城南 1 号项目为“中海城南核心圈”战略产品的最高代表；本司项目在板块上与其不属于同一区位，但高端产品类型面临间接竞争。【土地分析】2007 年 4 月 27 日，中海通过拍卖成功竞得成都城南起步区 31 号地块项目，暂命名为“中海城南一号”项目；本项目由 A 、 B 地块两部分组成， A 地块为二类住宅用地， B 地块为商业金融用地兼容行政办公用地、文化娱乐用地，故适合开发综合性社区；项目土地成本相对偏低，利润空间较大，开发压力相对偏小；规划要求套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到该地块住宅开发建设总面积的 70% 以上，但实际执行未按照要求；与本司项目相比，土地成本优势明显，地块更具综合性开发优势。净用地面积（亩） 容积率建筑密度 绿地率航空限高起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）成交总价（万元）楼面地价（元/平米）A地块172.7≤2.85≤20%≥25%71-79米B地块54.1≥1.5≤50%累计226.8300615139604.573235A 地块B 地块区域占位十分优越—地块位于成都市天府新城 CBD 核心区域中轴线，东距成都市级行政中心约 200 米，...
