经营性房地产投资参考文献:《房地产投资决策分析》,龙胜平等译,Gaylon E. Greer, Michael D.Farrell 著,1997 年,上海人民出版社。Pp96-100,Pp366-384第一节 经营性房地产及其价值影响因素一、经营性房地产定义与类型(一)定义:所谓经营性房地产是指非居住用途的、用于经营活动,能够产生现金流、给投资者带来收益的房地产。例如,写字楼、商铺、酒店、购物中心等。(二)产权性质:从产权角度,大致可以分为二种:1、租赁经营:把产权的转移限制在租约期内。大型物业的业主(开发商)将物业分成若干单元,租赁给其他投资者或者使用者,分期或者一次收取租金的投资方式。2、分散产权:将整体物业分割成不同大小的单位,分别出售给投资者。物业的产权由多个投资者持有。例如,目前流行的产权式酒店,就是这种类型。阅读材料:所谓产权式酒店由”时权酒店”(TIME SHARE)演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976 年,法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营,向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托给酒店经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权(来源:http://house.ynet.com/view.jsp?oid=437686)。国际通用的产权式酒店大致有三种类型:一是时权酒店,即有约定期的使用酒店客房的权利;二是住宅型酒店即投资者购买后可以先委托酒店经营,到一定期限转为自己长期居住的客居住宅;三是投资型酒店,即作为投资行为,逐年取得约定的回报,并期待着增值回收投资。由于产权式酒店是将建设酒店宏大复杂的管理和巨额集中的投资,分解为单体的组合,为拥有一定呆滞资金取得较高回报,且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会,因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织 1996 年报告,其增长率达到 15.8%。到1995 年,已有 3.5 万个家庭在 81 个国家的 4000 多个旅游目的地购买了时权酒店,美国的”产权旅馆”已超过了 1000 个。 在中国内地,从 1995 年开始流行,目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。今年四月,浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店,十分成功。浙江省的莫干山...