浦绿地国际山庄别墅市调报告一、2005 上半年别墅市场综述1、别墅供应增加，供大于求的局面已经形成2005 年上半年上海新开别墅项目达到 25 个，其中 1 月新开 2 个、2 月新开 1 个，3 月新开 5 个、4 月新开 6 个，5、6 月新开 12 个。虽然土地市场上政府暂停了别墅用地的审批，近两年别墅用地供应非常少，仅有的几块，容积率最高也限制在 0.5-0.6 之间，政府对于高档别墅批建控制力度非常大。但由于前几年囤积的土地丰富，在政府调控和别墅项目高投资回报率的作用下，前期开发商对于别墅项目未来盈利能力的预期仍然较高，别墅开发热度不减，从而造成虽然目前市场观望气氛浓厚，开发商对未来预期降低，但由于项目已经开始建设或者即将完成，使得市场供应增加，市场供求关系已经发生逆转，供大于求的局面已经形成。整个上半年，全市别墅市场供应增加，供大于求的局面已经形成；市场观望气氛日趋浓厚；成交价格由升转降，开始小幅下降。2、别墅市场观望气氛较浓随着宏观调控得进一步深入，尤其在上海悄然实行的对独栋别墅转让加征 30％-60％的的土地增值税政策以来，购买别墅如果作为投资行为来说则投资成本大大增加，且风险大大增加，因此别墅的自住需求几乎成了目前别墅购买的唯一需求，而在如今别墅供应量并不稀缺的市场情况下，别墅市场交易迅速萎缩，价格也逐步回落，客户出现有选择的观望心态也在情理之中。别墅市场新政的实施有效的抑制了高端市场的投机行为，提高了交易成本，对卖家造成了很大的心理冲击，不少客户取消挂牌，选择出租别墅收取租金收益，暂时放弃了销售的念头。对于别墅买家而言，购买别墅只是对居住品质的追求，是尊荣的象征，而不是生活的必需品，所以需求不会很迫切，能够经得起时间的等待。由于购买者预期不明确是否仍然会有后续政策出台，是利是弊一时难以把握，所以有一种等政策出完、价格下跌再买的心态，短期内会采取观望心态。同时，不少开发商的产品也是经历了长期的销售和塑造，也形成当前的品牌效应和口碑，不甘心轻易自降身价破坏形象，这也造成了别墅市场买卖双方的凝滞现象。3、别墅市场总体成交价格由升转降，开始小幅回落从近期别墅市场的总体销售情况来看，2005 年第一季度的上海别墅市场延续了 2004 年的第四季度火爆的销售态势，别墅价格一路走高。随着 2005 年三月份一系列宏观调控政策的出台，尤其是悄然执行的上海花园住宅转让征收 30％-60％的土地增值税，使得投机需求...
