城市花都、桃花岭项目投资价值分析（预可行性研究）一、项目概况（见项目调研报告）二、项目公司基本情况（见项目调研报告）三、国内政策环境及当地房地产市场现状（见项目调研报告）四、财务测算及经济评价（一）基础条件1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保持连续，并保证其获利能力。4. 未来的税率将在正常范围内变化。5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。（二）项目计算期项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为 5 年，桃花岭项目总周期为 6 年。第一部分 城市花都项目财务测算（三）主要技术指标项目主要技术指标一览表（城市花都）项 目用地面积（万 M2）建筑面积（万 M2）容积率小高层6.721.51.8多层27.144.50.9独立别墅22.25.550.45联排别墅12.95公建5.6绿地42.1道路广场10.1（四）项目总投资估算项 目 总 投 资 估 算 表 （城市花都） 单位：万元序号项目总投资占总投资比例单位成本(元/平方米)1开发建设投资165,672.48 100.00%1,960.62 1.1土地开发费57,231.58 34.55%677.30 1.2前期工程费14,427.23 8.71%170.74 1.4建筑安装工程费48,550.00 29.30%574.56 1.5公用配套设施及非营业性公建费用12,675.00 7.65%150.00 1.6管理费用1,500.00 0.91%17.75 1.7销售费用5,949.00 3.59%70.40 1.8贷款利息11,901.29 7.18%140.84 1.9不可预见费13,438.38 8.11%159.03 注：具体数据计算过程见第 页《城市花都经济测算表》（五）销售收入与经营税金及附加1、 销售定价：小高层 2200 元/平米，多层公寓 2800 元/平米，联排别墅 3300 元/平米，独立别墅 4200 元/平米。别墅周边花园长沙按800 元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑2、 从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳 3400 万元税费。销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都） 单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年一销售收入237945.00 0 35691.7559486 95178 475891销售建筑面积84500001267502112503380001690002销售...
