---------------------------- 精选资料五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。一，收益还原法1. 在收益法中选择相关资料，3 年、 5 年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2. 年总收益包括租金收入、押金利息收入。押金利息收入会是一个小考点。(1) 每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以1 2 ，而且是客观租金，还要记得考虑空置。（3 ）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4 种情况下包含的内容。在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。** 几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2 房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。在我们的 00 年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。B. 计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2% ，还是按原值扣除一部分后的1.2% ，按月就要换算成年。C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。3. 确定土地纯收益*** 要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益 =房产年净收益 +土地年净收益”也就是说“房地=房+地” 。在确定的土地净收益的时候，我们先要求出房产净收益。房产净收益 =房产现值 *建筑物还原率。房产现值 =重置价 *成新度 =重置价 -折旧总额 =重置价 -年折旧额 *经过年。（1 ...
