日本房地产信托基金市场的现状和成长策略.doc(1)VIP免费

自从 2005 年 12 月 21 日内地首只房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称 REIT）－广州越秀房地产投资信托基金正式在香港联合交易所上市以来，国内有条件在海外上市的房地产企业都想借这股东风，积极谋求跨境发行 REIT。由于目前国内在法律、会计、税务和信息披露等方面存在着种种问题，在国内创建REIT 的市场条件还不成熟。这也是为什么国内房地产企业纷纷转向跨境发行 REIT 的原因。通过跨境发行 REIT，可以扩展银行之外的融资渠道，缓解目前房地产信贷收紧的局面。事实上除了越秀集团、大连万达、天津华银控股之外，华润和深国投等企业也表明了参与REIT 市场的愿望。然而，跨境发行 REIT，不仅存在上市费用和前期投入等筹资成本，而且也会加大资产运营管理方面的风险。更为重要的是，异地发行所造成的高风险溢价，将会严重压缩 REIT 的收益率。因此对于个人和机构投资者而言，在投资 REIT 时，如何评估 REIT 的真实价值、预测REIT 的未来现金流，以及控制 REIT 的投资风险，是非常重要的。本研究报告是根据笔者在日本对 J-REIT 市场的跟踪研究，结合所在公司下属的 e-ASSET 房地产投资信托基金的亲身体验而写作的。报告首先介绍日本 REIT 市场的发展状况和成长战略，其次重点介绍 J-REIT 市场的价格评估体系。希望这些价格评估指标能给中国大陆投资者在未来投资 REIT 产品时提供帮助。J-REIT 市场的发展自 2001 年 9 月第 1 只房地产投资信托基金( 简称 J-REIT ) 登场以来，在短短的 4 年半时间里，J-REIT 从最初的 0.2 兆日元市值发展成为到约 2.8 兆日元市值。在股票市场的总市值中，J-REIT 大约占 0.8％。在东京证券交易所 REIT 部上市的 REIT 从最初的 2 只扩大到现在的 26 只。此外，J-REIT 的市值占到房地产板块股票市值的 33％。特别是在房地产业股价普遍下跌的情况下，J-REIT 的价格基本上保持着上升趋势(图 1)。J-REIT 的成长战略J-REIT 的投资法人是指从投资者手中募集资金，投资于写字楼、商铺和高级住宅等房地产物业，然后把所获租金收入的绝大部分（超过 90％以上）以分红的形式返还给投资者的法人组织。J-REIT 的价格，在排除市场投机因素之后，主要是由房地产本身所产生的收益来决定的。因此房地产收益的增加将提高 J-REIT 的市场价值。以下将分别从内部成长、外部成长，以及财务运营等三个层面来分析 J-REIT 的成长战略。1.J-RE...