華潤置地（1109.HK）物业运营模式研究一、華潤置地（1109.HK）公司背景华润置地有限公司（以下简称“华润置地”）是华润集团旗下的香港上市公司之一，也是华润集团地产业务的旗舰公司。华润置地是一家综合型地产公司，主营业务为物业发展和物业出租。华润置地于 1996 年 11 月在香港联合交易所上市，股票代码 1109，被列为香港恒生指数 100 种成分股和恒生中企指数成分股。目前，华润置地总资产已达 170 亿人民币，净资产超过 80 亿人民币。下属公司包括北京华润大厦有限公司、华润置地（北京）股份有限公司、华润（上海）有限公司、华润置地（上海）有限公司、华润（深圳）有限公司华润置地（成都）有限公司、华润置地（武汉）有限公司和华润置地（合肥）有限公司。二、華潤置地（1109.HK）业务情况1、華潤置地公司发展战略满足中收入以上消费者的住宅需求、品牌零售商对营业场所以及高端企业对写字楼的租赁需求，采取住宅开发、投资物业持有两头业务双向发展。在住宅方面，仍将重点发展近郊中低密度产品及市区高密度产品；在投资物业方面，将会重点开发以大型购物中心为核心的“都市综合体”产品，既而快速在全国复制。2、物业开发及持有的比例我们通过统计历年开发和持有的物业权益（development and investment properties）发现，華潤置地占主导权益的项目开发中住宅类物业比例占到 77%左右，而商办类物业比例只占到 23%。但同时在投资即持有物业方面，整个情况恰恰相反，商办类物业所占比重超过九成。（至 2005年 12 月）数据来源：Morgan Stanley （1sq.ft=0.836 sq.metres）通过以上分析，我们认为華潤置地在项目开发中主要选择了住宅开发而有效回避了商业地产开发是比较明智的。商业地产开发过程中需要巨额资金且不确定性因素较多，在开发周期内对上市公司的业绩影响较大，而華潤置地通过参股开发和后期物业运营（权益置换）能够更加灵活的置入优质资产并有效的分散账面风险，提升公司业绩。華潤置地开发的各类项目统计表数据来源：Morgan Stanley （1sq.ft=0.836 sq.metre）3、華潤置地土地储备情况截止目前为止，華潤置地在内地５个城市，即上海、北京、成都、武汉、合肥共有各类用途的土地储备 383.5 万平方米（建筑面积）。具体分布比例如下：華潤置地（1109.HK）各地土地储备情况地区发展中物业(平方米)已建成物业(平方米)总土地储备建筑面积(平方米)所占比例（%）北京1551302217119176842146.11%上海207...
