目 录第一章 项目理解与分析第一节 项目概况第二节 项目初步评估第三节 综合分析概述第二章 产品定位初步设想第一节 产品性质第二节 产品目标市场第三节 产品型态初步设想第四节 产品改造内容第五节 有关产品改造和分割方案（见附图）第三章 市场研究第一节 市调报告第二节 小户型产品市场研究第三节 区域楼盘个案调查第四章目标客户定位第一节 目标客户定位第二节 目标客户置业需求特征第三节目标客户的购买动机第五章价格定位第六章产品定位建议第一节 建筑外观建议第二节 建筑功能性划分建议第七章产品配套建议第一节 大堂第二节 室内会所第三节 交房标准第八章投资简单分析第一章 项目理解与分析第一节 项目概况1.1.1 地理位置：上海市闸北区柳营路、平型关路口（近灯具市场）1.1.2 项目规划现状 建筑形态：框架、剪力墙结构，地下一层，地上十五层 基地面积：约 3800 平方米 总建筑面积：约 14800 平方米 项目性质：四层商业裙房的办公大厦 项目状态：工程基本完成，目前处于停止状态，无人入住第二节 项目初步评估1.2.1 项目规划与市场脱节项目原有规划显然脱离市场，立项显得盲目。作为商办大楼，其立地条件必须具备地理位置显著，交通发达，商业配套发展完整，周边功能有商办需求。而本案位于闸北区内环外，远离商圈，周围几乎全部为居民区。虽然其南部有旧厂房，但基本废弃，属于改造范围。而且本案所临通道柳营路仅为陈旧、狭窄的双向 2 车道马路，距共和新路、内环线有一定距离。因此，作为大开间的纯办公大楼根本不适合。1.2.2 项目改造的两个选择结合本案特点及上海办公楼市场，其产品形式必须进行大的改变。即使房屋性质不作改变，其布局及功能也必须进行大的改动。从项目现状结合市场分析，大开间办公房和酒店等纯商业物业形式已经不适合，改性为住宅也面临销售难题。因此，可供选择目前可有两个选择：分割为小户型商住公寓；中等面积的商住公寓。综合各方面因素，我们倾向于前者。1.2.3 小户型商务公寓的建议分割为小户型商住公寓并非因为市场上小户型风行，而是它可淡化物业的商业氛围。同时小面积大大降低房屋总价，功能适应性强而适合投资等特点使这种产品形态更容易在市场消化。分割为小户型商住公寓面临平面布置的难题，但这无法避免。无论何种方案，分割和功能安排都是难题。在咨询设计院方意见之后，我们主张分割包装为全装修小户型商务产权公寓的方案。以下我们将根据...
