深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景1.项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目2.委托方甲 方（委托方）：深圳市地铁有限公司（以下简称甲方）地 址：深圳市福田区福中一路 1016 号电 话：（0755）23992600 传真：（0755）239925553.承担可行性研究工作的单位乙 方（受托方）：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称乙方）地 址：深圳市福田区民田路新华保险大厦 3 楼电 话：（0755）82211880 传真：（0755）339809014.研究工作依据《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205 号）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530 号）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11 号）开发公司提供的相关资料国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划5.项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。序号名称数据单位1总用地面积489660.38平方米上盖物业用地面积216301.8平方米物业部分用地面积138592.94平方米上盖政策性住房用地面积134765.64平方米2总建筑面积1410000平方米商品房用地建筑面积807850平方米住宅395130平方米商务公寓48670平方米办公224300平方米商业81100平方米酒店26250平方米幼儿园等配套32400平方米政策性住房用地建筑面积602150平方米3建筑覆盖率不大于 40%4建筑间距满足深标及消防规范要求5建筑高度或层数120 米及 200 米6绿地率≥30%二、可行性研究结论1. 市场预测前海片区是深圳未来重点发展的核心地区，属于深圳 5 大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是深圳建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起，未来将成为深圳高强度发展的 CBD。本项目正处于未来前海湾 CBD 区东南角。长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。2. 项目建设进度工程于 2008 年报批报建，2009 年初开始动工，预计 2013 年 11 月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时 6 年。各宗地建设进度如下：T201-073 宗地：包括 1、2、3、11 四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于 2009 年初开工，2011 年 12 月 31 日前完工，历时 3 年。T201-072 宗...
