青岛市商业地产供求状况及特点（一）写字楼市场1.整体供求状况青岛市是国家重要的经济中心，五大港口城市之一，在青岛的贸易、物流企业以及为其服务的金融业客户构成写字楼的核心需求，此外，青岛在山东半岛的经济中心地位，也吸引了国际、国内企业来此设立办事机构。因此，写字楼市场需求量大，具有较好的发展前景。但与此同时，市场的供应量也显著上升。从 2005 年开始，办公物业面积持续快速增长，在建项目规模不断增大。09 年青岛市新增写字楼供应量 11658 平方米，甲级写字楼市场的总存量增至 455283 平方米，市场消化压力增加2010 年上半年，青岛优质写字楼市场存量扩大至 942,869 平方米，环比增长 10.6%，并且未来供应量仍会大幅增长。据权威部门预测青岛市优质写字楼市场的新增供应在 2010 年下半年及 2011 年将分别达到 200,000 平方米和 145,000 平方米左右。2.分布目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布：香港路核心 CBD 区域、崂山海尔路区域、延安三路、山东路、福州路及周边、中山路、团岛及周边、辽宁路及周边以及尚待市场培育未来有一定发展潜力的市北中央商务区、西部经济开发区和北部城阳区等新兴区域。其中：香港路核心区域由于靠近政府办公区，集中了物流、贸易、金融等行业，是不容置疑的城市商务中心区，地位不断强化。目前写字楼、商务楼超过 100 栋、面积 400 万平方米，租售价格和出租率较高，平均出租率为 85%以上。山东路两侧也是最成“气候”的写字楼聚集区，从山东路最南端的华仁国际大厦开始，往北依次排列的写字楼有 TOP·颐和国际、香格里拉二期、国华经典大厦、帝威国际大厦、广发金融大厦、鲁邦广场以及金孚大厦等，该区域的写字楼价格和出租率也属于较高区域。崂山海尔路区域为总部经济区，该区域的产业基地多、规模大、产值高，是吸引企业总部到这里扎堆的主要原因，“总部+基地”是该区域写字楼市场的一大特点，目前商业氛围正逐步培养。由于该区域物业大多为新建，配套设施较好，不少写字楼配有较多停车位，交通方便，随着颐中体育中心改造、啤酒城改造、青岛大剧院、艺术中心、国际会展中心扩建等公共项目的建设，优越的环境、逐渐成熟的商业圈、高端的消费能力，使海尔路商务区有望形成青岛新的办公商务中心。。其他地域如经济开发区香江路和长江路区域、市北区中央商务区以及北部城阳区为写字楼新兴聚集区，商业氛围尚有待培养。3.租金和空置率状况2009 年青岛市写...
