关于保障性住房后期管理工作的思考VIP免费

关于保障性住房后期管理工作的思考廉租住房和公共租赁住房的建设，是完善住房保障制度的一个重要组成部分。面对大规模建设廉租房和公共租赁住房小区，如何以科学发展观统领保障性住房后期管理工作，实现“住有所居”的目标，是一个全新的课题。如果廉租房和公共租赁住房小区后期管理混乱，就可能演变成为贫民窟，从而与住房保障制度的初衷背道而驰。以我们济南市来说，前期的廉租住房和公共租赁住房，都是由济南市政府统一协调、投资和建设，后期的管理也是由济南市住房保障管理局直属物业管理部门进行管理，但是随着保障性住房建设力度不断加大，今年开始，对各区政府也下达了相应的建设任务，以保证全面完成保障性住房的建设任务。如果由区政府进行建设的保障性住房，后期的管理也必然要由我们区住房保障和房产管理局进行管理。以目前的情况来看，进行保障性住房后期管理工作，就必须要打破单一的行政手段管理模式，综合运用经济、行政、法律三种手段，提高保障性住房小区的社会效益、经济效益和环境效益，建立起运行协调、管理高效的廉租住房管理机制。一、运用经济手段，实现最佳管理效益我国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理的一种体制，它的主要特征是：①管理者为政府职能部门；②管理单位属于事业性质；③管理对象是国有资产；④管理手段基本上为行政手段是福利型的管理；⑤管理内容单一，一般只限于对房屋及附属设备的维修、养护，物业寿命较短。当前的保障性住房管理依然具有以上五个特点，但是在管理手段和管理内容上必须有新的突破。对于保障性住房的后期管理，人民群众看到的是环境效益，上级领导看到的是社会效益，而管理部门只有实现了经济效益，才能保证社会效益和环境效益的实现。保障性住房的租金如同人体的血液，提高经济效益的关键在于提高它的“造血功能”，确立“以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一”为目的管理思路，切实提高保障性住房的经济效益。过去的直管公房管理始终实行“以租养房”的政策，随着直管公房的老化，后期管理费用、维修费用等运营成本逐年增加，必将导致“以租不能养房、养人”的局面。因此，提高保障性住房特别是公共租赁住房的经济效益就应当避免这种局面，一方面要在提高租金标准上想办法，一方面要降低运营成本上做文章。首先，由于针对人群不一样，廉租住房是保障低收入和最低收入家庭的，租金标准实行政府统一优惠定价，后期必然要由政府进行必要的补贴。但是公共租赁住房是根据周边市场租金价格的标准来进行定价的，因此要建立公共租赁住房租金管理的长效机制。一是实施公共租赁住房租金动态管理。保持合理的租金水平与当地经济发展水平相适应，在考虑人民群众的经济承受能力的前提下，使公共租赁住房房租金与市场租金保持合理的比价，动态地掌握市场情况对廉租住房租金的影响，使租金调整工作纳入科学化管理的轨道。二是要掌握承租人权益价值的变化。在保障性住房建设过程中会建造一部分商业用房，充分发挥商业用房存在增值的可能性，从而使商业用房承租人拥有较高的权益价值。三是加大拖欠租金的惩罚力度。资金的时间价值是一个客观存在的经济范畴，拖欠保障性住房租金造成的损失既有拖欠租金的金额，也有资金时间价值带来的损失。所以保障性住房管理应强化交费时限的约束力，严格执行滞纳金等经济惩罚措施，减少因延迟交租或恶意欠租带来的间接经济损失。四是严格执行保障性住房退出机制。保障性住房一种稀缺的公共资源，当入住家庭复审时超过准备标准的，要严格执行退出机制，合理配置保障性住房资源。其次，要努力降低公房运营成本。从当前的政策导向来看，保障性住房特别是公共租赁住房依然要沿袭“以租养房”的后期管理政策。由于保障性住房的运营成本逐年增加，就会导致“养人”与“养房”之间的矛盾。这就需要建立“廉租住房维修资金”制度，从每套廉租住房的月租金或年租金中提取一定比例的维修费用，专项用于整个经济寿命期内房屋维护，这对于廉租住房的保值增值以及“以租养房”政策的良性循环将起到积极的推动作用。最后，要重视和加强公有住房的价值...