- 1 - 房地产企业税收筹划方案 一、 企业所得税方面：筹资方式的选择 筹资方式主要包括三种：负债筹资、权益性筹资、预售 房。 1 . 负债筹资：其优点是成本（即利息），可从企业所得税前扣除；缺点是企业有固定到期还本付息的压力。 2 . 权益性投资： 优点是没有固定的到期还本付息的压力；缺点是其成本（即股息）从税后利润支付，无法抵税，筹资成本较高。 3 . 预售房：优点是在产品市场需求量大时，企业几乎无需支付成本；缺点是要考虑由此带来的税收成本（营业税、土地增值税、企业所得税等）。 从税收角度看，负债筹资有一个很大的优势：企业借款利息可以在所得税前作为一项财务费用加以扣除，具有一定的降低税基的作用。可见，企业在盈利时，采用负债筹资是有利的，企业应尽量向金融机构贷款，避免对超额利息的剔除。另外，还需从费用的资本化和费用化进行筹划：盈利时，利息支出应尽量费用化，争取当期扣除；在亏损或有前五年亏损可抵扣时，利息支出最好用于资本化，将利息成本化时间后移。 二、土地增值税方面： （一）适度降低销售售价： - 2 - 《土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额2 0 %的免征土地增值税；增值额超过扣除金额2 0 %的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。 案例1：某房地产公司从事普通标准住宅开发。2007年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000㎡，单位平均售价2,000元/㎡，销售收入总额2,400万元，为建造该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1,200万元，含利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明。假设不考虑地方教育费。 方案一： 1. 销售收入总额2,400万元 2. 扣除项目金额： （1）取得土地使用权支付的金额：324万元 （2）扣除利息支出的开发成本：1,200-100＝1,100万元 （3）房地产开发费用: (324+1,100)×10%=142.40万元 （4）加计20%扣除： (324+1,100)×20%=284.80万元 （5）允许扣除的税金：2,400×5%×（1+7%+3%）＝132万元。 扣除项目合计： 324+1,100+142.40+284.80+132=1,983.20万元 3. 增值额＝2,400-1,983.20＝416.80万元 4. 增值率＝416.80/1,983.20＝21,02% 5. 应缴土地增值税＝416.80×30%-0=125.04万元 6. 利润总额＝2400-324-1100-100-132-125.04 - 3 - ＝618.96万元 方案二： 该公司建造的普通标准住宅增值率超过了20%，故需缴纳土地增值税。如经过筹划，降低增值率，...
