精选A 房地产公司（一般纳税人）拥有一块土地（营改增后取得），原价 5000 万元（未进行开发，为生地），现该地块市价 9000万元，A 公司欲以 9000 万元的价格转让给 B 公司。一、直接转让土地（一）增值税A 公司计算销项税额：9000 十（1+10%）X10%=818.18 万元通过对营改增后相关政策的梳理，截止到本文发稿，国家并未出台针对土地使用权转让，计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定。如：国家税务总局公告 2016 年第 18 号文相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。18 号公告也只是针对房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。因此，从目前的政策来看，2016 年 4 月 30 日后取得的土地，转让时，计算销项税额，不得扣除取得土地的价款，应全额计算应税销售额。（二）土地增值税根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使精选用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值稅的纳稅义务人（以下简称纳税人）根据国税函发〔1995〕110 号宣传题纲相关解释，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。A 公司土地增值额：9000 十（1+10%）—5000=3181.82 万元；增值率为：3181.82^5000X100%=63.64%应纳增值税为：3181.82X40%—5000X5%=1022.73 万元;（三）企业所得税A 企业应缴纳企业所得税：（9000—5000—1022.73）X25%=744.32 万元。（四）契税根据《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。第三条规定，契税税率为 3%~5%,契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。根据财税〔2016〕43 号第一条规定，计征契税的成交价格精选不含增值税。B 公司应缴纳契税:9000^（1+10%）X3%=245.45 万元。采用直接转让方式，A 公司与 B 公司共需缴纳税款：818.18+1022.73+744.32+245.45=2830.68 万元二、“生地变熟地”后再转让A 公司对该土地进行开发整理，投入建设费用 100 万元...
