下载后可任意编辑合资合作开发房地产合同的风险防范及应对作者：金杜律师事务所 郭勤贵 潘丁 日期：2024/08/13 来源：北京市金杜律师事务所 民商事主体合资合作开发房地产具有投资大、周期长、风险高的特点，相关纠纷因法律关系复杂和社会影响广泛也越来越受到关注。随着国家房地产市场宏观调控的深化，合资合作开发房地产纠纷逐渐增多，引发大量诉讼和仲裁案件。笔者结合律师执业经验，对合资合作开发房地产纠纷的风险防范、应对策略及建议进行初步总结，供相关人士参考。以下讨论仅限于当事人通过合同形式约定各自权利义务，不包括当事人成立项目公司后在公司平台下运作房地产项目的风险防范和应对策略。一、建立纠纷发生前的风险防范机制为预防纠纷的发生，合作各方需树立风险防范意识，事先建立风险防范机制。可以说，风险防范体现在合资合作开发房地产合同签订和履行的全过程中。我们 认为，在风险防范机制建立过程中，法律顾问的日常法律服务是非常必要的，能够将纠纷发生前的法律风险降低到最低点，充分维护合作方的利益。本文主要从合同签订主体的选择、合同的签订和合同履行过程中的具体做法出发，结合合作开发过程中己方、合作方或联合管理机构的各种不法律规范行为可能导致的风险，提出建议，以期初步形成风险防范的系统或体系。1．审慎选择适格的合作方房地产开发是特定的经营行为，受国家房地产管理法律法规的约束。因此，合作方是否适格将影响合作开发合同的效力及其之后的履行。具体而言，合作方是否具有房地产开发企业资质、提供合作土地的性质，都是影响合同效力的重要因素。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（“土地使用权司法解释”）已经明确规定：“合作开发房地产合同的当事 人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”因此，在签订合作开发合同时，必须审查：1.合作方是否具有房地产开发资质，如己方不具备房地产开发资质，则合作方必须具备。假如在签订合同时合作方并不具备开发资质，则签订合同后合作方能否取得开发资质；2.合作方提供的合作开发用地的性质，如合作方享有出让土地使用权，则初步具备合作条件，如合 作方提供土地使用权的性质为划拨土地，则需考察划拨...
