下载后可任意编辑房地产行业讨论及 2024 年投资策略房地产行业讨论及 2024 年投资策略一、2024 年房地产基本面回顾及 2024 年预测（一）成交市场概述：下半年景气度降至历史底部，区域分化显著1.基本面回顾：全年正增长，上半年热度高，下半年景气度降至历史底部回顾 21 年全年成交表现，有几个特征。 第一，21 年全年累计成交基本持平。根据统计局数据，21 年 1-10 月累计销售面 积同比增长 7%，累计销售金额同比增长 12%，根据 47 城市的高频数据，我们估计 11- 12 月全国销售面积同比下滑 21%，销下载后可任意编辑售均价同比增长 0.5%，全年累计销售面积 17.7 亿平米（同比增长 0.5%），销售金额 18.1 万亿元，同比增长 4%。 第二，上下半年冷热分化，下半年急速降温。上半年在需求惯性（居民首付款） 的支撑下，累计销售金额同比增长 38.9%（同比 19 年同期也有 32%的增长）。而下半 年，销售面积在 21 年 7 月同比转负，销售均价 8月同比转负，至 10 月，销售面积同比 下降 21.7%（较 19 年同期下降 9.7%），从上半年量价齐升到下半年量价齐跌只用了 一个季度，需要注意的是，这是 14 年底部抬升以来，第一次真正意义上的量价齐跌 （不考虑 20 年 3 月疫情情况）。 第三，年末景气度已跌至历史底部。10 月统计局单月销售金额同比降幅（-23%） 超过了 12 年低点（-21%）以及 14 年低点（-16%），仅次于 08 年的历史低点（-41%）。 虽然 11 月信贷方面释放了一些积极的信号，但支持力度不足以扭转下行趋势，下载后可任意编辑根据 克而瑞百强房企数据，11 月百强房企销售金额同比下降39%，降幅较 10 月扩大 9pct。2.基本面下行归因：政策层面坚持调控，按揭资源收紧，企业推货能力下降21 年上半年景气度主要是 20 年下半年高热度的延续，依靠居民首付支撑。而到 下半年市场景气度超预期下行，量价齐跌，我们认为主要有三点原因。第一，政策层面前三季度整体趋严。回顾全年中央层面的政策表态，有两条主 线，一是坚持“房住不炒”以及“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）。二是完善住 房保障，建立长效机制。 围绕坚持“三稳”目标，住建部年初即确定了健全三大机制（土地金融联动机 制、省部市联动管控机制、监测预警考核机制），其中监测预警机制，对于地方房 价、地价过快上涨下载后可任意编辑的城市进行约谈与督导，从 18 年第一次约谈至今已累计进行...
