第 1 页 共 11 页下载后可任意编辑办 案 思 路一、委托人陈述的案件基本事实2024 年 月 日朱 A 将其父亲朱 B 名下位于 XXXXX 书院路 25号（原 XXXXXX3 栋 03 号）的房屋以朱 B 的名义出卖给高 A，双方签署《房屋转让协议》，约定房屋转让价格为 29000 元，高 A 将购房款交付给朱 A 后，朱 A 当时的配偶 向高 A 出具收条，但双方没有办理房屋过户手续，此后上述房屋一直由高 A 占有、使用，房屋交付前，该房屋一直由 占有使用。后高 A 于 年 月去世，其唯一继承人为高 b。朱 B 于 年 月去世，继承人为配偶 ， 儿子 ，二儿子 。另上述房屋系朱 B 与其配偶婚姻关系存续期间办理的房产登记。现双方就房屋归属问题发生争议，朱 A 一方曾多次强行换锁，强占房屋，委托人高 b 应如何维权？二、法律关系分析（一）合同效力问题、是否为有权处分、是否应当继续履行合同。1、假定朱 B 的签字为本人签字：第一、朱 B 夫妻双方共有的登记在朱 B 一方名下的房屋，登记方朱 B 与买受房高 A 签订房屋买卖合同，双方不存在恶意串通，也不存在《合同法》规定的合同无效的情形，根据《买卖合同司法解释》第 3 条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此朱 B 与高 A 签订的《房屋转让协议》为有效合同。第二、虽然《房屋转让协议》没有朱 B 配偶的签名，但，其一、第 2 页 共 11 页第 1 页 共 11 页下载后可任意编辑朱 B 的行为从客观上来看已经获得其配偶的授权，对买受人来讲即使其没有获得授权，也已经构成表见代理，2024 年至今十多年其配偶一直没有提出不同意卖房，该房屋一直由买受人占有使用，直到朱 B 去世，才来主张房屋的权利，其行为已表明对于卖房的行为是认可的，只是事后反悔。其二、高 A 为善意的购买人，其与朱 B 不存在恶意串通、支付了合理的房屋转让对价。根据《婚姻法司法解释一》第 17 条第 2 项的规定，“……他人有理由信任其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”因此，高 b 一方要求朱 B 及其配偶继续履行合同，配合办理过户于法有据。（具体履行涉及继承问题先按下不表，下文详细阐述）第三、若人民法院认为朱 B 配偶 10 多年来默示的行为不代表朱B 系有权处分，不构成表见代理，《房屋转让协议》有效，但...
