业主背景桐城航运大厦——产品定位分析上海华东建设发展设计有限公司2012-0208业主背景•由航运业初涉房地产，面临企业发展的转折点。•有志于涉足高端房地产产品。•处于企业品牌缔造的蓄能期。设计理念•规划源于对未来的预测：立足现在，展望未来。•规避投资风险，提升投资回报率。•缩短资金回报周期，快速回笼。•理性的市场分析，精细化的产品定位。•量身定做，顶级设计。目录目录目录目录通过对桐城的区位、人口、宏观经济进行数据分析，对该城市进行整体定位。了解桐城的整体规划，通过规划判断区域发展机会，对城市布局进行分析，预判优劣势。桐城房地产市场研究，通过对去化速度，供应体量，房价水平等了解，对投资周期、回报率等进行预测。对产品定位进行研究细化，以优化投资效果。桐城城市概况桐城市，为县级市，由安徽省安庆市代管。总人口75万人（2008年）。地理位置——长江北岸，大别山东麓，东邻庐江、枞阳两县，西连潜山县，北接舒城县，南抵怀宁县和安庆市。总面积1472平方千米，地势西北高东南低，山地、丘陵、平原呈阶梯分布。气候——北亚热带湿润季风气候，年均气温15.9℃，年降水量1241毫米。行政区划——3个街道：文昌街道、龙眠街道、龙腾街道。市政府驻文昌街道。12个镇：双港镇、新渡镇、金神镇、孔城镇、范岗镇、青草镇、吕亭镇、大关镇、唐湾镇、鲟鱼镇、嬉子湖镇、黄甲镇；2个省级经济开发区：市经济开发区、双新经济开发区。中国安徽省安庆市桐城市桐城市区域划分新市政府规划建在文昌大道延伸板块，当前为非建成区。同时，根据规划文件看，附近有建市政广场的考虑，周边比较适宜做商品房开发。老城区开发区规划行政中心桐城市经济开发区，于2001年9月设立。规划范围为40平方公里，辖10个社区（村）。一期规划面积为10平方公里，已实现了“六通一平”。2007年，进区项目达120余家，建成投产企业68家，规模以上工业企业达到44个，实现国内生产总值6.5亿元，财政收入1.17亿元。区域划分-经济开发区区位分析基地位置火车站桐城体育场十三中学中国银行桐城国际大酒店基地，合约12亩，略呈梯形。位于桐城市老城区，周边有体育场、学校、医院、银行、酒店等。基础设施较为完善，同时距离火车站两公里，交通非常方便。桐城国际大酒店妇幼保健医院同安小学幼儿园宏观社会背景-皖江城市带2010年1月，国务院正式批复了国家发改委关于设立皖江城市带承接产业转移示范区的报告，示范区规划范围为安徽省长江流域，辐射安徽全省，对接长三角地区。皖江城市带是实施促进中部地区崛起战略的重点开发区域，是泛长三角地区的重要组成部分，是长江三角洲地区产业向中西部地区转移和辐射最接近的地区。设立皖江城市带承接产业转移示范区，有利于深入实施促进中部地区崛起战略，探索中西部地区承接产业转移的新途径和新模式，促进产业结构升级，优化区域产业分工，推动区域协调发展。中观社会背景-合肥经济圈合肥经济圈——对桐城的功能定位要求是合肥经济圈的南翼城市。合肥经济圈——产业配套承接基地、文化旅游基地、农特产品加工供应基地、科技成果转化实验基地、产学研合作基地，合肥经济圈——联动沿江、辐射皖西南的门户。桐城市交通分析桐城交通陆路方面，206国道、合九铁路和沪蓉高速公路纵贯全境，航空方面距安庆、合肥机场较近，水路通过菜子湖直通长江。乡乡通油路，从市区到主要乡镇都有干道相连，邮电通讯方便快捷。城市规划分析-城市发展方针对于中心城区的发展，规划确定方针为“东进、南拓、西引、北调”。(1)向东：城东新区正在按照“东进”的战略方针高标准建设，经济开发区正有序推进，发展力度逐步加大，城市整体向东扩张较大。(2)向南：城南组团建设正有序进行，城南组团内部路网已形成体系，但整体南部建设用地规模“南拓”力度不大。(3)向西：充分利用西部优良自然环境，盘活西部老城存量土地。（4）向北：主要也是有效利用城市存量土地，完善城北功能结构。城市规划分析-用地性质规划桐城市用地规划图工业用地——从用地规划看，桐城市工业为一类为主，对环境不会造成污染，有宜居城市发展潜力。住宅用地——除主城区外，开发区北侧和西南...
