杨凌经济示范区——杨凌上院项目前期定位及发展建议报告2013年9月谨呈：陕西鑫森房地产开发有限公司陕西住瑞房地产投资顾问有限公司目录Part01项目本体分析Part02定位市场依据Part03项目开发建议项目本体分析定位市场依据项目开发建议项目属性开发界定问题初判项目定性宏观环境分析宏观经济环境城市发展规划区域物业发展区域市场调研客户研究分析物业发展建议产品规划定位客户定位市场定位产品定位价格定位形象定位投资测算分析开发策略开发成本效益评估项目属性项目地块后稷小区老火车站西北农林大学农林北校区新桥路西宝中线渭惠路区位北临杨凌工业园，南接高干渠路，西为杨凌职业技术学院，东部新桥路；交通凤凰路、新桥路、高干渠路、长青路景观五台山环道公园、农林科大校园用地性质住宅用地规模东地块117.94亩西地块98.68亩用地指标东地块：容暂定2建面157248.878m2西地块：容2.42建面208301m2区域杨凌示范区全称应为杨凌农业高新技术产业示范区，是列入国家高新区序列中的惟一的农业高新区。n杨凌示范区区别与老城区（杨陵区），区域呈献西北方向发展趋势，示范区城市化进程已向西扩张至揉谷镇，向北大寨镇；n本项目位于“绿色硅谷”核心，受农产品加工园和西北农大环抱，受杨凌示范区整体辐射，交通及生活配套均较为完善。n本项目位处杨村乡片区，是以居住生活为基本功能，以城市服务业为发展支撑的城市东南部现代化门户区。资源区域受西北农林科大环围，在大学校园浓厚书香气息渲染下，秀丽的校园景观也是一大亮点，加之东边姚安中学，项目有一定景观和教育资源。n项目与农林科大幼儿园的合作洽谈，解决了业主幼儿入学问题；n杨凌示范区地势北高南低，项目处于北端塬上（台地）在温带季风气候区内，相对居住舒适度降低（冬季寒流），但空气清新，视野宽阔，利弊皆有；n在近来杨凌示范区大力打造水在城中、城在林中、人在景中的水生态示范园区，而在规划中的灌城“三河两渠”均不在项目辐射区内，有一定影响。市场杨凌示范区目前在售二十余个项目，相对杨陵老区零落的开发状态，示范区内项目却如雨后春笋，区域发展前景看好，但竞争挑战更大。御景国际城71.5亩千林华庭33.5亩田园新都市雅典名城康乐华府24.3亩德馨园126亩博睿天居东方明珠20.7亩恒大城195亩天元棠樾湖居130.7亩化建家园30亩水韵天伦居93.7亩神农小区凤凰山庄本案目标企业目标与愿景：项目的目标解读n陕西鑫森房地产开发有限公司具有房地产开发肆级资质；n企业秉承“以人为本，争创一流”的经营理念，以提供一流的产品，为杨凌人民造福；n企业是杨凌地产界的一支具有强烈社会责任感和引领房地产业科技创新的国有地产新军。n以改善城市生态环境和提高居民生活质量为己任，探索开发低碳型、高品质的绿色生态房，为建设现代化、绿色化的杨凌做贡献。开发商目标：Ø项目正常快速去化Ø风险把控，保证项目开发销售成功Ø保证正常的利润空间以及追求更高利润目标Ø树立企业品牌形象，便于后期其他项目开发一、正常快的销售速度，顺利的市场消化二、在保证项目成功基础上，实现利润正常化三、树立企业的品牌，为后续开发创造机会住瑞目标理解住瑞目标理解开发界定已有示范区内成熟城市配套，面临激烈市场竞争，具有一定学区、景观交通等资源，位于示范区西南门户的新兴精品住宅项目楼盘新兴精品住宅项目楼盘依据开发界定，我们提出本项目发展的核心问题：项目环境和资源并不具绝对优势，面对区域市场众多竞争对手及各家众说纷纭的项目优势，我们应该开发何种物业产品、采取何种竞争策略，实现在激烈而混乱不堪的市场竞争中脱颖而出？如何理解市场，把握竞争突破关键？如何准确定位，构建核心竞争力？如何落位规划，最大化兑现项目市场价值？项目交通景观和配套资源条件均不具备绝对竞争优势，在市场激烈竞争的市场格局下，如何实现突破市场？市场具有怎样的经验借鉴？在对竞争市场有了清晰认识之后，项目应该以怎样的发展战略、策略来赢得激烈的竞争？如何通过定位体系构建项目的核心竞争力？在对市场竞争判断以及定位体系之下，本项目的开发策略如何实施、物业如何落位、产品体系如何构筑，才能有效向市场兑现的经...
