1 昆山房地产市场发展态势分析1.昆山城市概览地理位置：昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市，它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。人口：统计数据显示， 2004 年昆山户籍人口63.72 万人，外来人口 62.53 万人，外来人口占到本地居民数的98%。其中，来自台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士达到4 万人左右。交通：-沪宁高速公路、 312 国道穿越昆山市，至上海虹桥机场约半小时车程，至上海浦东机场约1 小时车程。-至苏州市约 25 分钟车程。宏观经济环境：表 1 2004 年昆山市若干宏观指标指标名称数值同比增长指标数值横向比较GDP 570 亿元24.5% 人均 GDP 9.07万29.4% 位居全国同等级城市之首，是2 元上海市同类指标的1.65 倍城镇居民人均可支配收入15011 元15.2% 是上海市同类指标的0.90 倍上年全国百强县（市）评比名次第 2 位- 顺德居首位资料来源： 2004 年昆山市国民经济和社会发展统计公报。值得一提的是，昆山的外来投资十分密集。截至2004 年，该市实际利用外资突破90 亿美元。其中，台资的比例最高，占到半数以上。目前，昆山的优势产业主要集中在以IT 产业为主的通信设备、计算机及其他电子业。2.昆山房地产市场发展回顾近年来房地产开发投资快速增长102030405060金额(亿元)3 注： 2004 年数值为预测值。资料来源：昆山统计局。图 1 2001-2004年昆山市房地产开发投资额走势供需情况来看，市场供给和需求均逐年快速上升，且需求增速明显高于供给4 注：缺少 2004 年的预售面积和空置面积。资料来源：昆山统计局。图 2 2001-2004年昆山市商品房供需指标走势需求结构来看，销售规模以住宅为主体，但商业房产的需求增长显著11497205245658817314938822030501001502002503002001年2002年2003年2004年竣工面积销售面积预售面积空置面积5 资料来源：昆山统计局。图 3 2001-2003年昆山市各类商品房销售面积构成分析90.03%87.65%84.70%8.41%10.92%12.73%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2001年2002年2003年其他商业房产写字楼住宅6 价格角度来看，近年来商品房售价逐年快速上升资料来源：昆山统计局。图 4 2001-2004年昆山市商品房售价走势基于当地房地产市场的强势表现，全国知名的房地产企业纷纷进军昆山表 2 进入昆山的部分知名房地产企业05001000150020002500300035002001年2002年2003年2004年...
