关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知青地税发[2012]48号市稽查局、征收局，各分局、各市地税局：为进一步加强房地产开发经营业务企业所得税的管理，保护纳税人的合法权益，堵漏增收，固本强基，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>印发的通知》（国税发[2009]31号，以下简称《办法》）等法律法规和规范性文件的规定，现就加强房地产行业企业所得税管理的有关问题通知如下。一、关于成本对象确定及报备问题由于房地产行业开发产品的特殊性、多样性、差异性，成本对象作为开发产品开发建造过程中各项耗费的承担者，成本对象的合理确定对于正确划分成本费用的归属、准确核算成本费用、应纳税所得额等方面有着重要意义。成本对象不仅是计税成本核算的基石，而且提供了最终产品的有关信息，为以房控税奠定了坚实的基础。1、主管地税机关应当根据《办法》26条的规定，要求房地产开发企业在开工前按照《房地产开发企业成本对象备案表》（详见附件1）的格式报备成本对象,据以掌握房地产企业开发产品的类别、位置、占地面积、建筑面积、可售面积、可售套数、是否异地开发等基本信息，为日常管理和后续的分析、评估、检查等夯实基础。2、主管地税机关应当根据成本对象的确定原则，结合实际情况，从开发地点、开工时间、完工时间、产品归属、产品结构、产品类型、产品功能、产品用途、产品成本、产品售价等方面对房地产企业报备的成本对象进行审核，对划分不合理的应当书面通知企业重新调整并报备。3、房地产开发企业成本对象一经确定并向主管地税机关报备，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应向主管地税机关申请并征得主管地税机关的同意。申请改变成本对象的，应向主管地税机关报送规划、设计变更批文等资料。4、主管地税机关要在本通知下发后，对辖区内2008年以后开工截止本通知下发之日尚未完工的房地产开发项目的成本对象报备情况进行一次全面自查，对未报备成本对象的，按照上述要求清理。5、市局将择机对主管地税机关成本对象的报备情况进行一次抽查，抽查情况将在全系统进行通报。二、关于销售未完工开发产品的处理问题房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并根据《办法》第9条规定按照确定的计税毛利率计算预计毛利额，并入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。1、主管地税机关要加强销售未完工开发产品收入结转的管理。主管地税机关应当按照《办法》的相关规定，于企业年度申报后1月内建立《房地产企业销售未完工开发产品收入结转情况台账》（详见附件2），取得销售未完工开发产品收入的基本情况，包括本年度销售收入总额、销售未完工开发产品收入结转的销售收入额、以前年度转入本年的尚未结转销售收入的预售款、本年销售未完工开发产品的预售款、本年调增的计税毛利额、本年转为销售收入的预售款、本年调减的以前年度已调整的计税毛利额、留待以后年度结转收入的销售未完工开发产品预售款等。2、主管地税机关要核实房地产企业销售的开发产品的类型，区分经济适用房、限价商品房、一般商品房、别墅等产品类型正确适用计税毛利率。对于不按规定适用计税毛利率的，主管地税机关要及时予以调整。3、主管地税机关应当结合第三方信息(如房产主管部门网上备案、预售（销售）信息，预售资金监管信息等)核对其申报的销售未完工开发产品情况，核实其销售未完工开发产品收入是否全面完整、不同种类的开发产品适用的计税毛利率及计算的毛利额是否正确、销售未完工开发产品的应纳税所得额的调增调减是否正确等。4、对于房地产企业采取隐匿、分解等违法手段少申报、不申报销售未完工开发产品收入而导致不缴少缴税款的，主管地税机关要依法进行处理。三、关于完工产品确认的问题开发产品完工与否决定了开发产品成本费用的归集是否完整，因此对开发产品是否完工的判定对于房地产行业企业所得税的管理具有重要意义。主管地税机关应当根据《办法》第3条及国税寒[...
