区位理论与房地产

区位理论 房地产经济基本理论（第一章） 第一节 区位理论 一、区位的特征（综合性，确定性，层次性，历史性） 1．区位的综合性：区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位，社会区位又可分为经济区位、文化区位、政治区位等。 区位的种类： (1)天文区位：是指反映某一事物的经纬度位置。 (2)自然地理区位：是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。 (3)经济区位：也称为经济地理区位，是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。 (4)文化区位：也称为文化地理区位，是指反映某一事物与文化环境的相互关系的区位。 (5)政治区位：也称为政治地理区位、地缘政治区，是指反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。 2．区位的确定性：方位和距离决定区位的唯一性。方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。 3．区位的层次性：区位可以用不同的距离尺度表述。大位置、小位置、地址、微位置。 4．区位的历史性：地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变更。交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等，会引起经济地理位置的变化。区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。 二、房地产区位的含义：是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。一宗房地产的位置包括：①坐落、②方位、③距离、④朝向、⑤楼层。区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。 三、区位理论：是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有：农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。 四、杜能“孤立国”理论的前提： (1)存在一个与外界隔绝的孤立国，它是一个天然均质的大平原。在孤立国内只有一个城市，且位于平原中央，城市周围是农村和农业用地。各地农业发展的土壤、气候等自然条件都相同。 (2)城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。 (3)孤立国内唯一的交通工具是马车，它是城市与农村间联系的唯一交通工具，运费按马车运价计算。 (4)农产品的运费与其重量及从产地到市场的距离成正比。 (5)农业经营者以获取最大利润为目的，并...