大连亿达投资有限公司物业管理费测算操作指引编号： WY— LC01— 2007版号： A/0 页码：第1页，共 13 页1目的确定合理的管理费收费标准，为投资公司所属项目物业管理的正常运营提供指引。2范围适用于亿达投资公司所属项目的物业管理费测算。3职责根据物业管理小区的实际情况， 由物业公司负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本，设备、清洁、绿化成本，对小区的管理服务费进行综合测算。4方法及过程控制4.1 物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法， 2、倒推法列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。4.2列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产要求，按《亿达投资公司物业管理服务标准》来制定的。4.3倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。4.4 将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。4.5 为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。4.6 注意事项：4.6.1 南北差异， 注意南北地域在设备、 设施方面的不同， 从而带来的费用测算上的差异；4.6.2 法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。4.7 物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算的物业总面积4.8 物业管理收费面积的确定大连亿达投资有限公司物业管理费测算操作指引编号： WY— LC01— 2007版号： A/0 页码：第2页，共 13 页物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准）。面 积 统 计 表( 单位: 平方米 ) 名称住宅面积商业面积写字楼面积会所面积别墅面积学校面积面积合计购房合同面积分摊管理费面积注: 如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。4.9 列举法测算4.9.1人工费用的测算1）组织架构的确定根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、...
