写字楼物业接管验收程序要点A．写字楼接管验收前工作（1）成立物业管理机构成立物业管理公司或设置管理处，设立各级管理机构及各岗位，草拟各级管理员工岗位职责，招聘所需员工及进行岗前培训，建立一支优良的专业物业管理队伍管理机构一般应在写字楼管前3个月建立，各级管理人员和员工应该到位。（2）草拟各种规章制度。物业管理的规章制度分为物业管理公司内部的规章制度和公司对外（业主、租户）的规章制度两类：1)．物业管理公司内部的规章制度。建立一套科学的、健全的、严格的规章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物业管理公司内部的规章制度主要有公司的守旨，纪律、经营方针、工作程序、岗位职责等。如保安员守则、工具的使用及保管规定、制服管理规定、考勤规定等等。公司也可以将各种规章制度合成一本《员工手册》，方便员工全面了解和遵守公司的规章制度。2)．物业管理公司对外的规章制度。包括公司向业主、租户解释公司的宗旨、权利和义务，以及公司管理服务范围、管理服务方式，还有要求业主和租户共同遵守的行为准则等方面的文件。如业主公约、用户手册等等。（3）组成写字楼验收小组。由物业部，工程部及公司有关人员组成写字楼验收小组，验收小组还应在验收前完成以下工作：1)．提前派出部分工程技术人员进驻现场，与开发单位和承建单位的工作人员一起参与写字楼竣工收尾监理工作，主要参与机电设备的安装调试，了解整个写字楼内装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能；熟悉水、电等线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下良好的基础。2)．主动与开发单位、承建单位联系，协商写字楼交接问题（如交接日期及注意事项）和制定验收方案，统一验收标准。3)．准备接管验收的各种表格，如接管验收表、接管验收遗漏统计表等。（4）财务方面准备。筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案，提交开发单位审批；井建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支；制定第一年的管理收支预算，拟定收费标准，包括管理按金及其他管理款项的建议。（5）协助开发单位购买所需用具及设备，保质保量，以保证写字楼管理顺利进行。（6）编制写字楼验收计划。验收小组依据开发单位、承建单位提供的竣工图、设备清单等文件，按设计及施工要求编制验收计划。验收计划应包括项目概况、接管原则、验收标准、职责分工日期安排及工作内容。验收要求等。B．写字楼接管验收的程序（1）写字楼接管验收具备的条件。新建写字楼的接管验收应具备以下条件：1)．建设工程已施工完毕并已竣工验收合格；2)．供电、给排水、供暖、卫生、道路等写字楼的附属设备能够正常使用；3)．写字楼的名称应有地名管理部门审核的批准书，以及经公安部审批编制的正式门牌号码。（2）写字楼的预验收。接到开发商接管验收的通知后，验收小组对所接收的资料，具备条件的，应在15天内签发验收复函并约定验收时间。届时，验收小组根据验收计划、标准（依据建设部《房屋接管验收标准》），按专业分工进行预验收。1)．验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对写字楼的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯、附属工程进行质量与使用功能的检验。同时，还要重点验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂并清点数量、安装位置等。2)．在预验收中检查出不符合标准的项目，提出书面的《物业验收整改通知书》，返回给移交单位，并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整改。3)．对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新凋试，要达到规定的要求。4)．预验收后形成一份预验收报告，交公司总经理审查。（3）写字楼的正式验收预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格，则进行正式的写字楼验收。1)．写字楼的实物验收：一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备包括设备连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。验收结果记录在《验收交...
