下载后可任意编辑凤凰城项目营销策划书（3） 可口可乐营销策划方案 目录项目 SWOT 分析优势劣势机会威胁项目 SWOT 分析一）优势 1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财宝的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。 市场细分如下： a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10 年内不会再置业。 b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。 c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群，估计业第 1 页 共 9 页下载后可任意编辑主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。 本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。假如凤凰城二期销售实行青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。 2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财宝的象征。凤凰城二期应借此概念，实现品牌形象的转变。 3）正在形成的“大卖场”商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值，甚至有可能使凤凰城二期成为“大卖场”的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。 4）凤凰城项目二期有巨大的升值空间与既得便利 A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财宝中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成第 2 页 共 9 页下载后可任意编辑为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。 B、郑东新区的辐射效应。 郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而凤凰城项目恰恰位于这一板块的中心。 5）相对较低的价位即使 1850 元/平方米，比其周边楼盘，仍具有优势。关键是嘈杂的环境，降低了消费者对凤凰城的价值认知，现在消费者的心理价格，在 1800 元/平方米以下。提升项目的认可价值，回避环境劣势，是推广中最重要的工作。 第 3 页 共 9 页下载...
