下载后可任意编辑北 奥 产 品 策 略 报 告 北 京 市 房 地 产 产 品 描 述 （ 本 段 图 片 较 多 ， 所 占 内存 大 ， 故 删 去 ）进 展 计 划 方 案分 阶 段 进 展 策 略本案具有约90万平方米的开发量，综合各方面因素，分阶段进展是必定的。分 阶 段 进 展 原 则项目限制本案开发量大，九块用地共约79.28 公顷，开发量按控规可达至95万平方米，对于投入的资金和项目的开发条件均有较高要求。1.本案的开发条件还没有全部具备，1-4 号地块进入详规设计阶段，已初步具备开发条件，而5-9 号地块在土地使用功能转换手续上还没有完成；2.投资额上，本案的启动资金应控制在一定范围以内。市场依据近两年北京市各类住宅施工与竣工面积均在1000万平方米以上，也即上市的住宅在10万套左右，而目前市场还不能将其全部消化，住宅空置率仍相当高。近两年新开项目也不断增加，令市场的竞争加剧。所以本案各阶段的开发量和开发时间，必须符合市场需求。北京一般大型项目的一年开发量大约在12-15 万平方米；按北京的居住规模和户型设计特点，首期推出少于1000套时，市场影响力会减弱，而对生活配套设施的配置和经营会比较困难。分阶段原则下载后可任意编辑1.综合考虑地块内部区位的成熟度，选择成熟度高的位置作为第一、第二阶段的进展用地；2.各阶段进展用地面积初步考虑目标市场的容量，特别是第一阶段的开发量；3.各阶段进展用地的划分基本上不改变规划的路网；4.各阶段在开发中能连续推动，不出现隔断；5.分阶段开发希望达至如下目标：A.首阶段开发能顺利进入市场缝隙，会聚人气；B.逐步抬高各阶段的住宅类型档次，改善居住环境，期望通过品牌的积累和居住质素的改善来获得超额利润；C.各阶段公建的安排主要依据控规条件和各阶段居住人口的规模而定，并参考了部分开发案例的经验以提高其实际操作的可能性；D.根据本案档次的定位，并且参考了区域房地产市场的特点及寻找的市场缺口，建议使用如下几种住宅类型：2-3 层联体别墅（TOWNHOUSE ），2-4 联，设置车库，保障每户至少一个车位，平均户型面积约220 ㎡；4 层双复式公寓（豪华多层），首二层带私家花园，三四层带屋顶花园，一梯两户，平均户型面积约175 ㎡；5 或6 层普通住宅，一梯两户，顶层坡屋顶，平均户型面积约120㎡；9 层小高层电梯（1 部）板式住宅，一梯两户，首层架空，地下停车场，每户一个车位，平均户型面积约140 ㎡。 ...
