一、房地产评估练习：1.某房地产开发公司1997 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地50 年使用权，并于1999 年 3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为2000 元/平方米，经济耐用年限55 年。评估基准日2003 年 3 月，该类建筑物重置价格为2500 元/平方米。该建筑物占地面积500 平方米，建筑面积900平方米，每月实收租金3 万元，当地同类写字楼出租一般为每建筑平方米50 元，空置率为10%。每年管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价的1.5%，税金为每建筑平方米20 元，保险费为建筑重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由国家无偿收回。计算：（ 1）收益年限；（2）年房地产净收益；（3）建筑物现值；（4）土地使用权价值。解：（ 1）计算收益年限，评估基准日：2003 年 3 月写字楼剩余经济寿命=55 －4=51（年）土地使用权剩余年限=50 －6=44（年）44<51，因此收益年限为44 年。（2）计算年房地产净收益年收入 =50 ×12×900×（ 1－10%）=486 000 （元）年总费用=486000 ×3.5%+2500 ×900×1.5%+20 ×900+2500 ×900×0.2%=73 260 （元）年房地产净收益=486 000 －73 260=412 740 （元）（3）计算建筑物现值写字楼的总使用年限=50 －2=48（年）年贬值额 =2500 ×900/48=46 875 （元）建筑物现值 =建筑物重置价格－年贬值额×已使用年数=2500 ×900－46 875 ×4=2 062 500（元）（4）计算土地使用权价值土地年净收益=房地产年净收益－建筑物年净收益=412 740 －2 062 500 ×8%=412 740 － 165 000 =247 740 （元）土地使用权价值=247 740 ×（ P/A,7%,44 ）=3 358 836.15 （元）2.待估地块为一商业用途的空地，面积为600 平方米，要求评估其2015 年 5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3 个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目A B C 待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2 万元49 万元43.5 万元单价1500 元/m2 1400 元/m2 1450 元/m2 交易日期2014.10 2014.12 2015.1 2015.5 面积168m2 350m2 300m2 600m2 形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使...
