1. 项目投资评估项目投资评估说明项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。对酒店开发过程的模拟为：第1 年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3年时间回收投资成本，第 3 年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着一定的差距。酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。本报告投资评估中，对项目进行3 年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。酒店基本主体构成郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：序号指标数量单位1面积平方米2层数3客房数380间投资成本估算1.3.1 测算依据总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成： （预计 200 万投资成本明细）序号内容金额1.房租成本房间面积m2房间数量间目前租金2.设施设备门窗工程改造广告费用门锁系统酒店管理系统办公设备卫浴改造空调维护水电能耗费用布草洗涤物业管理电视电话3.内装修内装修工程（含家具、饰品）汇总成本明细如下：序号项目总价（万元）1房屋租金2转让费3基础设施改造费4内部装修5管理费用（人力成本）经营测算1.4.1 测算依据酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50 间，预测第一年出租率为 75%，每年以 5%幅度递增，平均房价以每年10--20 元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下：年限项目预测数据月营业额（万元）第一年客房数50出租率75%平均房价120月平均营业额（）第二年客房数60出租率80%平均房价130月平均营业额（）第三年客房数75出租率85%平均房价140月平均营业额（）年限项目预测数据盈利能力第一年人力成本2 万/ 月物业成本7 万/ 月经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）万/ 月利润（ 3 万/ 月）第...
