关于选聘物业服务企业的一般程序 一、 达到选聘物业企业的合法性 前期物业合同到期
该前期物业服务合同是在前期开发商售卖房屋前，经过招投标进行物业企业的选聘确定的，该《合同》是在没有业主参与的情况下，实现的前期物业管理合同
根据业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止
二、选聘物业企业的要素 物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行
1、法定更换物业管理企业的条件所需程序
当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标或邀请投标的方式选聘新的物业管理企业
2、约定更换物业管理企业的条件所需程序
当《物业管理服务合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理服务合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的诉求，进行具体按法律法规运作之后，解除与物业管理企业的合同
业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标或邀标的方式选聘新的物业管理企业
3、业主委员会通过招标或邀标方式更换物业管理企业之前，应当就以下哪些事项形成决议
根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项： （1）由业主授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标或邀请投标方式； （2）确定采取公开招标或邀请招标方式的其中一种； （3）业主授权业主委员会直接确定中标人或由评审委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会通过投票方式最终确定中标人（企业）； （4）物业服务价格幅度或水平
