大盘开发之道集团营销中心提交2009年06月28日目录1，大盘的定义1，大盘的定义2，大盘开发的特点2，大盘开发的特点3，大盘开发模式3，大盘开发模式4，三、四线城市大盘开发之道4，三、四线城市大盘开发之道一、大盘的定义问题1：什么是大盘？1、大盘的定义大盘规模指标——《城市居住区规划设计规范》GB50180-932002年修订版居住区小区组团——户数（户）10000-160003000-5000300-100人口（人）30000-500007080-150001000-3000规模估算人均15㎡450000-750000100000-22500015000-45000结合市场普遍认知及规范数据：1、大盘的定义建筑面积建筑面积定义定义<10万平米<10万平米10-30万平米10-30万平米30-50万平米30-50万平米>50万平米>50万平米>300万平米>300万平米小规模社区小规模社区普通规模小区普通规模小区中等规模中等规模大盘大盘超级大盘超级大盘问题2：大盘意味着什么？1、大盘的定义建筑面积100万平米，容积率1.5的大盘？1、居住人口在50000人，约16000户生活在这里。2、商业服务面积在35000-45000平米。3、教育服务面积在30000-60000平米。4、其他服务面积在7850-34600平米。我们需要解决5万人的居住，约1000人的工作（物业、商业、服务类）！二、大盘的开发特点问题3：大盘的开发特点有哪些？2、大盘的开发特点核心价值？开发进程？客户特征？产品特征？营销特征？大盘的开发特点2、大盘的开发特点大盘项目大盘项目中、小规模项目中、小规模项目区域价值区域价值滚动开发滚动开发主流客户群主流客户群丰富的产品线丰富的产品线形象>内容5年甚至更长的远景描绘形象>内容5年甚至更长的远景描绘项目价值项目价值规模开发规模开发特定细分市场特定细分市场相对单一的产品相对单一的产品相对实际的展示相对实际的展示•主要指标:•占地面积:60万•建筑面积:86万•容积率:1.5•上市时间:2002年6月•主要产品结构:•5层花园洋房•7-9层电梯板式公寓•主要指标:•占地面积:60万•建筑面积:86万•容积率:1.5•上市时间:2002年6月•主要产品结构:•5层花园洋房•7-9层电梯板式公寓北京奥林匹克花园，是东坝第一个86万平米低密大盘。项目宣扬奥林匹克运动精神，是住宅中的健康名盘。项目地处东坝地区，邻近国贸、亚运村、燕莎三大城市核心区域；城市立体路网，贯通五环路、朝阳北路等路线。项目基本背景项目基本背景2、大盘的开发案例——北京奥园奥林匹克花园——以运动、健康、绿色、人文为主题的“北京市级大型中高档住宅居住区，奥林匹克国际运动社区”品牌战略：继广州、上海、天津之后首次在北京投资兴建的运动型、健康型生活社区，并突破了之前奥林匹克花园系列项目“运动、健康”单一的内涵，成功融合运动、健康、绿色、人文、教育和谐为一体品牌战略：继广州、上海、天津之后首次在北京投资兴建的运动型、健康型生活社区，并突破了之前奥林匹克花园系列项目“运动、健康”单一的内涵，成功融合运动、健康、绿色、人文、教育和谐为一体北京市级的大型居住项目。目标客户分布在全市乃至市外范围。运动社区。运动主题社区，运动是社区文化传播的最重要媒介。北京市级的大型居住项目。目标客户分布在全市乃至市外范围。运动社区。运动主题社区，运动是社区文化传播的最重要媒介。中国奥委会合作伙伴中国奥委会商用徽记特许产品——北京奥林匹克花园在项目地块缺少强势自然资源的情况下，首期启动通过高端产品和强势运动配套及全国品牌主打市场，规避风险区域价值及形象的重新定位：重建区域价值比较体系，消除客户心理障碍，超越竞争对手•通过区域认知度的炒作进一步拉升价格•通过区域认知度的炒作进一步拉升价格松散型都市社区的形象推出松散型都市社区的形象推出北京中心城区唯一0.96容积率北京中心城区唯一0.96容积率首规委唯一从始至终统一规划首规委唯一从始至终统一规划区域限高30米区域限高30米绿化率55%绿化率55%高新技术产业，无工业分布高新技术产业，无工业分布东坝160亿基建投资160亿基建投资北京城市“副中心”北京城市“副中心”高标准配套设施、完备的生活场景展示的基础上，配合产品品质的不断提升，营造大盘持续的生命力北京师范大学教育品牌的成功进驻•高标...
