业主工程管理体系 张欲晓 一、业主工程管理的概念 业主工程管理是是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，从项目开工准备到竣工验收的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制。 工程管理是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 ★从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。工程管理是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。 工程项目管理系统包括人、财、物控制系统，工程进度计划控制系统，质量控制系统，合同履行保证系统，经济效益保证系统等五个子系统。只有五个子系统的协调有效运转，才能使一个房地产开发项目的施工顺利进行。 业主工程管理的目的是最大限度地赢利，以最小的成本顺利地赚取最大的利润。最小的成本/最大的利润/最小的风险/最短的工期/最少的纠纷/利于产品的销售。 ★强有力的业主管理是工程管理的核心。有的工程停工、承包商怠工拖期，表面上是承包商的问题，实际上，真正的问题可能出在业主自己身上。业主的管理人员往往出于个人利益，向承包商推卸责任，其实最应承担责任的是业主的工程管理者。 二、业主工程管理的基本任务 可用 1 2 个字概括——资源整合，合同管理，目标控制 房地产企业是资源密集型的企业，业主工程管理的基本工作就是整合所需社会资源，完成工程目标。 工程目标包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。 业主工程管理是以合同管理为主要手段，对项目建设中的技术活动和经济活动，进行监督、控制和管理，以确保开发项目目标的最终实现。体现在计划、组织、协调和控制四个方面。 1 、计划管理。通过动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，使开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开，有序地达到预期总目标。 2 、组织管理。通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 3 、协调管理。为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺...
