房地产项目全程策划流程房地产项目全程策划流程建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：一、项目投资策划；二、项目规划设计策划；三、项目质量工期策划；四、项目形象策划；五、项目推广策划；六、项目顾问、销售代理；七、项目服务策划；八、项目二次策划。建议：未雨绸缪，将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件案头工作阶段第一章项目投资策划第一节项目投资策划的含义项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、房地产市场的供求状况、同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。第二节项目投资策划的具体内容一、项目用地周边环境分析1．项目土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及其红线图·七通一平现状2．项目用地周边环境调查·地块周边的建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况3．地块交通条件调查·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划；·项目对外水、陆、空交通状况；·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4．周边市政配套设施调查·购物场所·文化教育·医疗卫生·金融服务·邮政服务·娱乐、餐饮、运动·生活服务·游乐休憩设施·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势1．宏观经济运行情况；2．房地产市场概况及政府相关的政策法规；3．房地产市场总体供求现状；4．商品住宅市场板块的化分及其差异；5．商品住宅平均价格走势及市场价值发现；6．商品住宅客户构成及购买实态分析。三、土地SWOT分析1．项目地块的优势；2．项目地块的劣势3．项目地块的机会点4．项目地块的威胁及困难点四、项目市场地位1．类比竞争楼盘调研；2．项目定位：·市场定位（区域定位、主力客户群定位）·功能定位·建筑风格定位五、项目价值分析1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念：（1）商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比项目：b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重；c分析可类比项目价值实现的要素的对比值；d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值；e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价。（2）类比土地价值决定因素：a类比土地价值：地段资源差异：※市政交通及直入交通的便利性的差异；※项目周边环境的差异，包括：——周边自然和绿化景观的差异；——教育、人文景观的差异；——各种污染程度的差异；——周边社区素质的差异。※周边市政配套便利性的差异。b项目可提升价值判断：※建筑风格和立面的设计、材质※单体户型设计※建筑空间布局和环艺计※小区配套和物业管理※形象包装和营销策划※发展商品牌和实力c价值实现的经济因素：※经济因素※政策因素2．项目可实现价值分析：·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析b项目类比价值计算六、项目定价模拟1．均价的确定；2．项目中具体单位的定价模拟七、项目投入产出分析1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标·首期经济技术指标2．项目受期成本模拟·成本模拟表及其说明3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响b销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式提示1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值；b项目形象包装和营销推广是否...
