普洛斯物流地产透视所谓“物流地产”，就是根据客户的需求，在全球范围内为其选择合适的地点，投资建设高效优质的物流仓储设施，再将其出租给包括制造商、零售商、物流公司等在内的客户，并为其提供物业管理服务。说到物流地产，不能不提及普洛斯。由于其在物流地产中做出的卓越贡献，已经使普洛斯成为这一领域中当之无愧的龙头老大。而更为重要的是，普洛斯掀起的物流地产风暴正在以无以伦比的迅猛姿态，成为物流领域内投资者关注的新宠。一、普洛斯物流地产产生的原因首先，物流产业的主要客户——跨国公司为了迎合全球化的经营需求，不得不在最短的时间内以最快的速度进行布点、实施运营，这样一来，单靠自身的力量越来越行不通，必须依靠外力的支持。其次，由于企业对自身能力与需求的预测与评估不准确，常会出现自建的物流设施能力与自身需求不匹配的状况，影响企业的正常营运。第三，物流设施的大规模自建将会占用企业大部分资金，因此许多跨国公司为了提高资产回报率，纷纷削减其固定资产投资，而将资金转向技术改造与产品研发，从而发展其核心业务。二、普洛斯物流地产的运作模式（一）运作模式普洛斯的运作模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业务经营。其本质是一家地产开发商而非物流公司，收益来源于物流设施租金与管理费。“普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程，普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现。它的客户可以分为三大类：物流业、制造业及零售业。截至 2005 年底，普洛斯及其旗下的财产基金拥有和管理着北美、欧洲、亚洲 80 多个市场的 2236 处物流地产，面积合计 349.72 百万平方英尺。（二）服务范围1. 自建租赁。自行开发建设物流设施，再将其出租给客户使用，并提供物业管理服务，这是普洛斯物流地产最主要的运作模式，也是其最主要的特征。灵活机动的租赁方式，使得客户可以按照实际需要租用不同面积、不同位置的仓储设施，从而降低了客户的经营风险。2. 收购与回租。为了满足客户不断增加的财务目标，普洛斯还采用收购回租的方式，将客户目前拥有的物流设施购买回来，将其设计规划后，根据长期业务关系签订租约再回租给客户，让客户继续使用这些现代化物流设施。通过普洛斯提供的收购与回租方案，物流公司可以削减对固定资产的投入，而将其主要精力投放在核心业务上，因此大大提...
