十一、房地产企业土地增值税的计算(附案例) 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。 （2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额 50％的部分，税率为 30％，速算扣除数为 0； （2）增值额超过扣除项目金额 50％，未超过扣除项目金额 100％的部分，税率为 40％，速算扣除数为 5％； （3）增值额超过扣除项目金额 100％，未超过扣除项目金额 200％的部分，税率为 50％，速算扣除数为 15％； （4）增值额超过扣除项目金额 200％的部分，税率为 60％，速算扣除数为 35％。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费； （2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁 补 偿 费、前 期 工 程 费、建筑安 装 工 程 费、基 础 设 施 费和开发间接 费用； （3）房地产开发费用，主 要 包括利息 支出 和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按 《 土地增值税暂 行条 例》 及其实施 细 则 规定：纳税人能铵 转移 房地产项目计算分摊利息 支出 ，并能提 供 金融 机 构 证 明 的，可 按 利息 加 上上述 第 （1）和（2）项合 计的 5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除； （4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等； （5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重...
