- 1 - 房地产估价理论与方法重要公式 1．2 房地产的概念 ·建筑密度%= 建筑基底总面积 ×100% 建筑用地面积 ·容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 ·容积率=建筑密度×建筑层数 ·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 ·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 ·房地价格=土地价格＋建筑物价格 ·土地价格=房地价格—建筑物价格 ·建筑物价格=房地价格—土地价格 ·楼面地价= 土地总价 总建筑面积 ·楼面地价= 土地总价 × 土地总面积 = 土地单价 总建筑面积 土地总面积 容积率 ·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 ·补地价=改变后的地价—改变前的地价 ·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率 ·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积 ·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率） ·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价 ×（现容积率—原容积率） 原容积率 ·1 公顷＝10 000 平方米 ·1 亩＝666.67 平方米 ·1 平方英尺＝0.09290304 平方米 ·1 坪＝3.30579 平方米 ·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000 ·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 ·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304 ·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579 4．5 交易情况修正 ·采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格 可比实例成交价格× 1 ＝可比实例正常市场价格 1±S % 或者： 可比实例成交价格× 100 ＝可比实例正常市场价格 100±S % 上式中, 1 或 100 是交易情况修正系数 1±S % 100±S % ·采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格 ·正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格 ·正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格 ·应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率 ·应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率 - 2 - ·正常成交价格＝ 卖方实际得到的价格 1—卖方缴纳税率 ·正常成交价格＝ 买方实际付出的价格 1＋买方缴纳税率 4．6 交易日期调整 ·可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在...
