房地产投资分析概论 资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经济效果的影响也不同。作为房地产投资者，其投资可能来源于自有资金（股本金）、开发贷款或其他融资渠道，其收益可能来源于出售、出租或经营，但在进行投资决策的过程中，他们都无一例外地要把所有的支出和收入都折算到同一时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算，对各种可能的投资方案进行比较、分析。所以进行房地产投资分析时，须对与之相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标有一个较准确的把握。 （一）现金流量 房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考查。从物质形态上看，房地产开发活动表现为开发商使用各种工具、设备，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑部件，最终建造出可供人类生产或生活入住的建筑空间。从货币形态上来看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。对于房地产投资项目这样一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体现的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流出与流入之差称为净现金流量。 房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产开发投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查在不同运行模式或开发方案下的现金流出与流入，选择合适的运行模式或开发方案，以获取最好的经济效果。 对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。 （二）投资与成本 1.投资与成本的概念 投资是人们的一种经济行为，而成本则是人们付出的代价。 （1）投资。投资可以分为广义投资与狭义投资。广义投资是指人们一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资。所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 一般工业生产活动中的投...
