第 1 页 共 8 页精品文档---下载后可任意编辑实物期权法在房地产投资的作用 １传统ＤＣＦ法与实物期权法的比照 传统折现现金流量法〔以下简称ＤＣＦ〕的核心评价理念是把各期净现金流依据某一确定的风险折现率〔高风险高折现率〕折现，以净现值〔ＮＰＶ〕的大小反映工程的价值[2].在决策分析时，假设ＮＰＶ＞０，那么投资被允许；反之，投资无意义.长期以来，传统ＤＣＦ法凭借其操作简洁，易于理解的优势被运用到了不同的投资领域.但这是一种刚性决策法，即企业只能在“即刻投资，经营到底〞和“从今放弃，永不考虑〞中选择.换言之，决策者只能坐视环境的转变，而不能实行任何行动；此外，该法以工程稳定运行，且每期现金流能够被精确 估量为评价前提.由资本资产定价模型〔ＣＡＰＭ〕和资产的加权平均本钱〔ＷＡＣＣ〕法确定的风险系数在工程的整个寿命期内都适用，即投资的内外环境根本不变，各工程间无关联性可言.事实上，随着工程的开展，管理者会不断猎取新的信息，对将来的不第 2 页 共 8 页精品文档---下载后可任意编辑确定性被渐渐削减，风险也随之降低，最初计算的风险系数明显已不再适用；当市场转变时，决策者定会主动应对，绝非坐以待毙；前期投资很可能是为企业后期进展铺路.因此，在对不确定环境中的冗杂工程进展评价时传统ＤＣＦ法存在很大的隐患，它无视了管理柔性价值，使得工程价值被低估，促使决策者做出错误的推断，丢失了大量的投资时机.Ｍｙｅｒｓ〔１９８４〕提出的实物期权〔ｒｅａｌｏｐｔｉｏｎｓ〕方法，已成为柔性价值分析的标准工具.近三十年来，实物期权定价理论被运用于不同的投资决策领域[3]，如研发工程、自然资源开采〔如石油、自然 气〕、战略兼并、跨国投资、技术创新等.该理论为人们对不确定性较高的冗杂环境下的工程决策分析供应了新的思路，它成认经营柔性价值，认为将来的不确定性会提升工程价值.这一理论认为工程价值由两局部构成：①工程将来各年净现金流量的折现值，即传统ＤＣＦ法下的ＮＰＶ；②工程中所包含的各种灵敏性价值.即工程的全部价值ＥＮＰＶ＝ＮＰＶ〔传统ＤＣＦ法〕＋期权第 3 页 共 8 页精品文档---下载后可任意编辑溢价〔各种灵敏性价值〕.传统ＤＣＦ法与实物期权定价方法的比照方表１所示. ２房地产投资中蕴含的实物期权 房地产开发由可行性商量 、开发建立、经营销售三个阶段构成，往往为多阶段投资[4].投资环境的冗杂性让每个环节都布满了不确定性，这赐予管理...
