第三章 房地产市场分析 房地产市场分析不仅对于开发商决策、房地产市场管理者来说极为重要，并且对投资者、购房者、中介机构、银行等市场活动的参与者也都十分重要。本章就目前房地产市场分析存在的问题、基本思路和方法作一个简要介绍。 第一节 目前房地产市场分析中常见的问题 每年，各报刊杂志、咨询机构都会发布一些房地产市场预测报告，各开发商在项目策划和论证时也会做这方面的分析，然而就目前各种报告来看，普遍存在一些问题，把这些问题揭示出来更有利于完善市场分析的方法和提高研究报告的质量。 一、常见的房地产市场分析思路 房地产市场分析所涉及的内容非常复杂，从每个角度出发都可能发现一些有用的信息。但由于各种原因，特别是资料的缺乏，也使得这些分析具有一定局限性，影响其可信程度。实际市场分析过程中，一般分析有以下几种模式。 1 、比较法模式 主要运用估价的方法，与可比案例进行比较、修正，用来估计目标物业的市场价格，然后在这个基础上进行项目的财务现金流分析。 2 、假设条件模式 假设房地产市场将有某种发展走势，例如租金按某个速度增长，空置率估计将是某个水平等，然后估计目标物业未来的价格。 3 、现状类推模式 通过对整个市场现状的分析，可以发现什么类型的物业成交量较大，然后假设项目所在的市场与宏观市场同构，并且假设市场条件未来仍将继续，由此提出项目开发的建议。 二、房地产市场分析中常见的问题 上述三种思路，都是由宏观经济资料来推论项目前景，而不是分析项目所在地区和地点的条件。三种思路是一种跟进式的思路，即大环境看好，项目的小环境就一定不错；别人做什么卖得好，我们也会卖得好；以前什么卖得好，现在也卖得好。那么，这种分析思路存在以下问题： 1 、对需求分析明显不足 一般目前对市场供给研究较多，对市场需求研究不够，资料不足，大多数报告仅满足于全市人口、人均、经济水平的简单罗列上，缺乏对重要地区、区域甚至街道的人口研究。 2 、对未来市场的预测不足 房地产行业投资大，周期长，供应上存在滞后的特点，因此必须对未来的市场状况进行预测，由于目前尚未有明确的空置率统计，对未来的土地供应量、房屋供给量还不能做到心中有数，因此只能用一些统计数据和模糊而笼统的推断来代替。 3 、定量分析方法运用不当 有的报告倾向使用一些数据模型进行预测，表现出一种“学院式”的研究倾向，实际上，任何模型都无法准确描述经济环境中数不清的...
