前 言 房地产业是根底性和先导性产业，是国民经济开展的根底和推动力，同时，房地产业又具有较强的产业关联性，住宅的开展能够促进相关产业的兴起和开展，从各国房地产业开展的历史和我国房地产业开展的实践来看，我国的房地产业必将成为居民的消费热点和推动国民经济开展新的经济增长点。 由于目前房地产业涉及到土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等政府部门，关系复杂，使房地产工程在运作过程中感到阻力重重，为此，我们对济南市房地产开发程序进行了专门的考察与分析，以求删繁就简、提纲携领形成根本的、高效的、可操作性良好的开发程序体系，用于指导、开展房地产工程开发的业务。 本课题讨论的主要内容： 从工程前期的市场调研、工程立项到后期的土地使用权的取得、房屋拆迁、规划、建设、营销等方面，对房地产工程进行全过程的系统描述。 对房地产开发各个环节中交纳〔支付〕的相关税费的依据〔以济南为例〕进行讨论分析。 本次编写的房地产开发程序是工作经验的总结，主要用于指导房地产开发的具体工作，因此未涉及房地产开发的理论及学术方面的问题，本程序讨论侧重根底概念、根本方法、根本办事程序的介绍。对于近年来新出现的概念、有争议的理念以及理论探讨如社区、心理学、社会学的概念涉及较少。编写中公司内部的办事程序没有涉及；对于国家、地方政府的政策法规、办事程序等不再附文件。 由于编者的学识水平所限，难免有错误或不妥之处，请读者批判指正。第四节 房地产工程开发程序概述 房地产工程开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行根底设施、房屋建设，并进行出售的行为。 房地产工程开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。 对房地产工程开发一般应遵循以下程序：工程开发前期调研程序、工程立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、工程规划程序、工程建设程序、房地产工程经营程序。 1．工程开发前期调研程序工程的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资时机的过程。 2.工程立项程序 工程立项程序，就是上报工程建议书或工程可研报告，取得政府批复〔工程立项〕，使工程取得合法的开发建设资格。 3．土地使用权取得的程序 土地使用权取得的程序，就是开发商在工程立项通过(取得建议书批复,可行性讨论批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程...
