基于房价租金比的城市住宅空间价格分布实证研究((

基于房价租金比的城市住宅空间价格分布实证讨论吴宇哲 吴次芳[摘要与告白] 一般而言，房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。目前房价租金比的讨论往往以区域为讨论对象，计算区域平均的房价租金比，用来推断区域的房地产市场情况。然而，由于住宅空间位置的差异性对其价格的影响非常大，以区域为讨论对象忽略了住宅的空间差异，这样得出结论的可靠性受的影响。本文试以地块为讨论对象，计算每个地块的房价租金比，使结论更具说服力。本讨论以杭州为案例，利用地理信息系统〔GIS〕空间局部内插法〔Kriging〕得到房价租金比的空间分布。讨论结果说明杭州市城区住宅价格较合理的区域分布在老城区、老文教区等区域，面积占中心城区的32.66%；城郊一些区域的住宅价格具有泡沫成分，分布在浙江大学紫金港校区附近、钱江新城、火车东站以东等区域，面积占中心城区的 27.14%；其余区域价格也具有一定的风险，风险主要来自于金融政策的变化，面积占中心城区的 40.21%。一、绪论（一）房价租金比概念在房地产价格评估中，收益复原法是一种运用适当的复原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。收益复原法的根本意图是：由于物业的耐用期限很长，因此当拥有一处物业，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能预期在将来继续取得这个纯收益，这样，这一物业的价格就相当于这样一个货币额 (Value)：Value= IncomeRate〔 公 式1〕式中，Income 表示纯收益，Rate 表示收益复原利率。公式 1 可以这样理解，假如将货币额 (Value)存入银行，银行的年存款利率为 Rate，每年可以从银行获得一笔数额大小为 Income的利息。公式 1 假设了物业的使用期限是无限的。假设考虑有期限，假定使用期限为 n，公式 本讨论受美国林肯土地政策讨论院基金资助。 作者简介：吴宇哲，浙江大学土地管理系副教授，博士，副系主任；吴次芳，浙江大学东南土地管理学院，教授，博士，博士生导师，院长。变为：Value= IncomeRate [1−1(1+Rate)n ]〔 公 式2〕而实际上，当年用使用年限为 70 年，收益复原利率到达 7%时，用公式 1 计算结果代替公式 2 的计算结果的误差不超过 1%〔表 1〕，所以当物业使用年限较长时，可以直接用公式 1 来估算物业价格。表 1 物业价格不同年期相当于无限期的百分比 (单位:%)年期10 年20 年30 年40 年50 年60 年70 年80 年90 年100 年13234567891061.45显然，公式 1 还可以变为：1Rate...