文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]旧小区物业管理方案针对教育局家属区的物业管理建议对本小区管理工作的意见及改善建议小区现状一、居民的物业市场化观念比较淡漠；二、小区内的道路、绿地、水系，车库等卫生比较差；三、小区内很多配套设施都无法正常使用，尤其线路老化严重；四、物业人员精神面貌及形象有待提高；五、各楼道小广告遍布；技防设施不完善，丢失现象较多，缺乏安全感
六、小区随意占用绿地或破坏绿地、车辆乱停放；七、楼前楼后脏乱差；八、小区标识牌、警示牌不明显等
经调研和分析目前小区物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”
1、利益的根本矛盾：因依托行政化、福利性管理模式严重现在物业管理费收取难度大，业主没有缴费意识
2、物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了
现在小区环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专业物业管理角度向业主提供服务之意识
3、物业管理服务意识被动：现在物业管理提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共服务，与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配
4、物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益
5、私人个性服务缺乏：就目前，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同
物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要
6、沟通服务缺乏：业主与物业公司是委托合同的行为，是购买服务的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量
管理服务思路现在小区居民在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求
考虑到教育局小区的业主和使用者都是由教育局职工租赁，个体经营、工薪阶层或外来务工者居住群体
业主组成整体对物业管理也没什么概念，这对物业管理服务工作带来了一定的难度，所以，一般层次
