看人、看房、看还款能力,房贷业务风控的三大核心孙自通在民间借贷领域,房屋抵押业务是最常见的业务,如何防范房屋抵押业务的风险,是很多行业从业人员非常关心的问题。房抵业务大体上可以分为以下流程:客户申请 i 业务受理 i调查评估一合同签订(办理公证、抵押登记等)i 贷款发放 i 贷后管理及追偿等。在整个业务流程中,对借款人的调查和评估是风险控制的核心,我的体会是,要想做好房屋抵押业务,关键要把控好以下三点:看人、看房、看还款能力。笔者所在的律所在北京,并服务多家在北京的客户,从目前北京的民间借贷市场来看,借款人为自然人的情况占据业务量的以上(虽然很多自然人借款人名下也有企业,并且借款用途也是用于名下公司经营)。接下来,本文以自然人借款人为例来分析一下如何看人、看房、看还款能力。―、看人这里的看人包括两个方面,一是看借款人的人品;二是看借款人的能力和素质。借款人人品如何,对借款的影响非常大,如果是一个品质及道德好的人,即使在还款能力不足的情况下,虽有可能会拖欠,但借款人会很配合,会积极筹措资金还款。但如遇到品质及道德很差的人,即便有还款能力,他也会想方设法地拒绝偿还借款,甚至会采取低价转让资产、无偿转让资产、虚构借款、虚构担保等各种方式逃废债务。在房贷业务中,只要确定借款人是品质、道德很差的人,则不应给予其发放贷款。借款人如果人品不好,其他条件再好,相应业务我们也不能做。一句话,人品不好的客户,我们一概掉。除了看人品之外,我们还要关注借款人的能力和素质如何,主要是关注借款人赚钱的能力如何,借款人赚钱能力越强,借款人的发展前景会越好,未来还款的能力也会越强。具体来说,"看人”我们要重点看以下方面:(一)年龄我们一般把一岁这一区间,作为评分最高的区间,大于和小于这个区间的评分得分相对会低一些。对于特别年轻的借款人,对其名下房屋要注意核实房屋来源,由于特别年轻的借款人往往自身没有能力和实力买房。(二)职业及受教育程度我们往往给予受教育程度高的人更高的评分,一般来说本科及以上学历属于低风险客户、中等学历客户是适度风险客户、小学学历或文盲半文盲属于高风险客户。对于借款人的职业,职业越稳定、收入越高往往评分越高。如果借款人自己经营公司,需要结合企业进行评估。(三)家庭、婚姻及子女状况我们要关注借款人的家庭状况(家庭背景、家庭成员、家庭是否和睦)、婚姻状况(单身、已婚、再婚、丧偶)、子女状况(子女性别、...