万科-———地产项目全程策划流程一、市场调研:1, 前言-—-—-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2， 市场分析--——-— (1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） (2) 区域市场分析（销售价格、成交情况）3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势4， 竞争个案项目调查与分析5, 消费者分析: (1） 购买者地域分布; （2） 购买者动机 （3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4） 购买时机、季节性 （5） 购买反应(价格、规划、地点等） （6） 购买频度6, 结论二、 项目环境调研1, 地块状况： （1） 位置（2） 面积（3） 地形（4） 地貌(5） 性质2, 地块本身的优劣势3， 地块周围景观 （前后左右，远近景,人文景观，综述)4, 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5, 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7， 地块地理条件的强弱势分析(SWOT 坐标图、综合分析)三、 项目投资分析1, 投资环境分析 (1)当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2） 房地产的政策法规（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益 )现实土地价值分析推断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)2, 土地建筑功能选择（见下图表)3， 现实土地价值分析推断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)4, 土地延展价值分析推断（十种因素）5， 成本敏感性分析 （1）容积率(2）资金投入(3)边际成本利润6,投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2)股东回报率7, 同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一） 市场调查1 项目特性分析(优劣势推断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模
