第一章不动产之所以存在交换价值在于它满足三个前提条件：有用性、稀缺性、有需求.不动产价格的类型：一、按价格的形成形式分类①成交价格(正常成交价格和非正常成交价格）②市场价格③理论价格④公开市场价值⑤评估价格（用市场比较法的是比准价格，成本法的是积算价格，用收益法的是收益价格）⑥政府指导价和政府定价(政府指导价性质的有基准地价、标定地价、房屋重置价格和经济适用房销售价格。政府定价性质的有在城镇住房制度改革过程中对出售公有住房实行的标准价和成本价)二、按实物形态分类①土地价格。根据土地性质和开发程度不同分为生地、毛地和熟地 。(农民集体所有的是生地,国有土地是毛地,三通一平土地是熟地）土地使用权有偿出让时的相应价格分别称为生地价格、毛地价格和熟地价格.根据价格表示单位的不同科分为总地价、单位地价和楼面地价 楼面地价=总地价÷建筑总面积=单位地价÷容积率②建筑物价格③不动产价格。给你 50 万，立马给你的是实际价格,分期给你的是名义价格。立马成交的是现房价格，某个日期成交的是期房价格。三、按不同的经济行为分类①买卖价格②租赁价格③抵押价值④保险价值⑤课税价值不动产价格影响因素：第一，一般因素(1、社会因素:人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、不动产交易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况 2、经济因素:经济进展状况、储蓄消费及投资水平、财政与金融状况 、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况 3、制度(行政）因素：土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑法律规范、不动产有关税制、地价政策、交通管制、行政隶属变更）第二，区域因素 第三，个别因素(自然条件、局部区位条件及环境状况有宗地的地段位置、离街面的距离、道路系统、水道、电力、景观、绿化、噪音、交通设施状况）第二章不动产估价人员具备相应的素养:1.执业素养 2。伦理素养 2.估量目的是最重要的 3。估价日期与估价期日是不相同的4。不动产估价的原则：1.合法性原则：（1)合法产权（2)合法使用(假如城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度等,那么,对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。假如城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其目前的坐落位置、周围环境等来看,适合用作商业用途，但也必须以居住用途为前...
