九江地产项目商场销售价格前期测算报告根据九江目前之市场特点并结合本项目自身实际情况，敝司认为影响商铺销售价格的决定因素主要有五方面，按其影响程度依次排列为:1、地段；2、整合营销力；3、进展商投入；4、项目自身条件；5、市场因素。在此五种影响因素中，地段起决定性作用，其与项目自身条件、市场因素同属“先天"环境要素；而其余二种因素则受“后天"实际投入及操作水平而影响。根据实际操作经验,我们将该五种因素与其相关的构成元素分别确立相互间的权数，然后再根据适用于本项目的市场比较法与租金反推法来测算出本项目的商铺价格.一、影响价格的决定因素与权数确定1、地段(45 %）决定因素、权数构成元素、权数① 道路交通（5 %)a.周边交通网络b。道路通行量c。道路状况② 周边公交系统状况（5 %）a.公交线路网络b。易达性③ 商业氛围(25 ％)a.人流量 d。区位环境/设施配套b。营商气氛 e.租售价格水平c。商业文化底蕴 f.市场需求状况④ 进展前景（10 %)a。城市进展规划b。政府支持力度c。可持续性进展空间2、整合营销力(20 %)决定因素、权数构成元素、权数① 市场讨论(2 %）整体市场的掌握程度② 项目定位及产品塑造（7 %)a.规模 d。经营定位b。软/硬件标准 e。 产品塑造标准c。物业管理③ 营销策略(6 ％）市场引导及营销操控能力④ 现场销售管理/控制（1 %）a。销售人员素养b.销售管理c.销售控制⑤ 全程执行质量（4 %）产品塑造、开发、设计、建设、营销等环节的协调与执行质量3、进展商投入（15 ％）决定因素、权数构成元素、权数① 专业资源整合(5 ％）a。策划、设计、广告、商业经营等专业公司的整合与运用b.争取政府政策支持c。 主力商家引入② 推广投入(5 ％)a.广告策略/表现b.广告投入c。传播面③ 工程进度（2 %)工程进展/质量控制情况④ 现场销售硬件（3 ％)a。现场售楼部装饰/布置效果b.现场包装c.销售资料4、项目自身条件(10 %)决定因素、权数构成元素、权数① 地块状况（3 ％）a.地形状况b.四置情况② 地块技术指标（2 ％)a.规划面积b。建筑产品类型③ 周边环境(5 ％)a。周边居住人口b.周边房地产建设情况5、市场因素（10 %）决定因素、权数构成元素、权数① 房地产行业状况（1 %)a。房地产政策法规b.行业进展水平② 商铺投资活跃程度（2 ％）a.供求关系b。推出项目的销售周期③ 同类对手进展情况（7 %）a。地段、规模b。进展商综合实力c.销售进度二、定价方法房地产价格...
