二、三级城市商业 地产 开发的模式与机会作者:吴焕贤文/中海华通商业地产服务机构总经理 吴焕贤提要： 一股商业地产开发热席卷中国各个城市，二、三级城市的商业开发更是遍地开花。这两类城市商业地产的开发与中心城市有着明显的区别. 城市人口变化带来的商业格局变化 (一)目前城市商业地产开发呈现四级梯队层次： 第一个层次：“超级城市”，人口在 1500 万左右，如北京、上海、广州、重庆. 第二个层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在 500 万—1000 万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。 第三个层次：二级城市，市区人口在 100 万—500 万之间,主要是地级城市。 第四个层次:三级城市,市区人口在 50 万—100 万之间,主要是县级城市或大型镇级城市。 由于超级城市与一级城市论述得比较多了，本文主要探讨二、三级城市开发。 （二）城市人口聚集形式： 1、人口流动形式 第一级流动形式:农村人口城镇化 乡村多余人口流向:→ 乡镇 → 县镇 这一流动,使县城人口迅速增加,而要想在县城生活下去，必须拥有工作与生活舞台,县城工厂少,人们只能从事一些“商业服务性”工作，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区. 在这种情况下,只有拥有自己的商业店铺，才能养活全家，并使下一代能有更好的生活机会与进展机会. 第二级流动形式：地区性城市中心化 县城（“有钱人”)流向:地级城市（生活、居住、学习、工作） 这一流动,使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。据调查，中国 10 年内，地级人口将每年有 8％-10％以上的增长速度。 人口重新聚集，必定会形成新的地区商业中心，形成新的商业需求，从而使地级商业布局重新洗牌。商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生. 第三级流动形式：区域性城市中心化 地级城市人口流向：省会城市 这一流动，使原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心,省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。 这一渐变过程必定使省会级城市商业布局走向国际化，形成更加现代的国际型城市商业新格局，必定出现各类全新的商业业态。大量商业中心重新规划与建设. 第四级人口流动形式：全国、世界各地人口流向：超级都市 这一流动不仅是国内人口流动,国外也将有大量人口流向超级都市，使之成为国际化大型都市；从而使商业规划与布局面临全新的要求与挑战。 从这四个流向可以看出，每个流向都将形...
