五证二书与四图一书五证二书：五证:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”
其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房销售(预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发
一般情况下假如开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的
未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的
开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格
根据北京市商品房交易的相关法规规定,开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》
在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”
二书:是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
以上就是人们常说的五证二书
五证办理流程：原则上为：建设用地规划许可证——国有土地使用权证—-建设工程规划许可证—-建筑工程施工许可证(又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证详细查看下面:一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划)（30 个工作日)程序:(1)企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处(2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4)领取选址意见书2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3．建设用地规划许可证（30 个工作日)（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查(2）主管局长、主管局市长批准
