产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件—行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外,我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效.同时，法学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件,（注:参见王家福主编：《中国民法学。民法债权》，法律出版社，1991 年版, 第 636 页。）甚或，房屋买卖合同是一种要式合同,须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖合同无效。（注：参见杨振山主编：《民商法实务讨论》（合同卷）,山西经济出版社,1994 年版，第 160—162 页。）笔者认为,将产权过户登记视为房屋买卖合同生效要件的观点值得商榷,产权过户登记只不过是房屋买卖合同的实际履行行为,而非其生效要件。（注:笔者注:对房屋买卖合同的一般生效要件，因无争议，本文不述及。） 一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进 1983 年 12 月 27 日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》（下称《条例》）第九条规定：“买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续.任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。"《条例》规定的本意显然是:未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同无效（注：参见梁慧星主编：《社会主义市场经济管理法律制度讨论》，中国政法大学出版社,1993 年版，第 110 页.）。 1984 年 8 月 30 日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿,并立有契约，买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续.”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多,既要买方交付了房款，又要实际使用和管理了房屋。 1987 年 12 月 10 日，最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院<关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见>第五十六条规定的批复》规定:“‘意见’第五十六条规定的精神，只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题；‘条例’实施后,人民法院审...
